万科与鹏华基金合作的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已被证监会受理，如果该REITs成行，万科将成为国内首家发起公募房地产信托投资基金(REITs)产品的房企。

“这很可能标志着内地版公募REITs即将破冰。过去几年，内地房企久攻REITs而无果，越秀地产的REITs只能在港交所上市，万科的创新意识很明显。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

万科董秘谭华杰透露，该REITs由万科深圳公司负责，标的是位于前海的万科企业公馆，“这是一个股权型REITs，标的不是资产而是股权。”

万科企业公馆是深圳前海管理局与万科采用BOT（建造、运营、移交）模式合作开发的一个商业园区项目，由万科负责投资建造并运营收取租金，期满8年之后（至2021年），无偿交还给前海管理局。

该项目总占地面积约9万平方米，包含一座约为1万平方米的特区馆、36栋建面积约200~1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场。

2014年底，该项目正式落成投入使用，包括中国移动、山东山钢集团等23家企业客户入驻了该园区，按照月租约250元/平方米计算，该项目每年的租金收入预计可达1.5亿元。

万科方面则表示，对于运营周期较长的项目，通过REITs这种金融产品创新，有助于减少资源占用，盘活资金利用效率。

早在试水REITs之前，万科已经在轻资产上有诸多尝试：2014年8月，万科曾与世界最大的投资公司凯雷投资集团签署商业地产战略合作平台意向书，该平台拟收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，两者分别持股80%和20%，未来以资产证券化的方式退出；同年11月，万科与领汇基金、麦格理达成初步意向，拟将深圳龙岗万科商场和北京金隅万科广场的大部分股权售予后者；又一个月之后，深圳东方藏山资产管理有限公司与万科联手宣布进行商业资产管理的合作，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。

“万科商业地产的总资产很多，想要持续健康发展下去，轻资产是最好的选择，通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费用，可以让万科的商业资产轻起来。”曾执掌万科商业地产业务的万科原执行副总裁毛大庆不止一次公开表示，万科从一开始决定做商业地产之后就确定了轻资产的模式。

然而，商业项目要实现轻资产运营并非易事。5月4日，领汇基金正式宣布，就早前公布的向万科收购龙岗万科广场的协议，因双方在部分条款上暂时未能达成共识，决定暂停商讨有关收购计划。

谭华杰证实，交易未能谈妥是因为双方在交易方式上存在分歧，“他们希望产权交易，让我们把项目卖给他们，而我们希望股权交易，将持有这个产业的公司股权卖给他们。”

“不只是领汇，跟凯雷合作可能也会遇到类似的问题，到底是转让股权好还是转让资产好？我们都希望转让股权，合作方可能希望转让资产，他们觉得股权这种方式风险高，但转让产权，我们觉得税收成本太高。”

事实上，在引入合作伙伴方面，万科一直坚持的底线是保留自主经营权和万科的商业品牌，对于商业地产基金而言，要满足万科的条件并不容易。

（王小明）