文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

“我宁愿三房变两房!”是什么原因让买下“三房”的业主喊出要变“两房”的口号？

最近，号称合肥新站区最贵楼盘的招商公园1872爆发业主大规模维权事件。据招商公园1872业主向《商学院》记者反映，2019年6月起，当“依云华府（一期）”土建竣工后，就有业主陆续发现，所有房型都不同程度存在缺少空调外机放置位的问题。

前期销售过程中，开发商一直都宣称所售房屋房型是三室，隐瞒了其中靠北的房间其实是改建了设备平台之后形成的房间，同时因为改建而造成没有空调外机位的事实也被隐瞒。

在发现这一情况后，业主们多次自发组织和开发商代表进行沟通，要求给予合理解决。截止到目前为止，开发商方面给出的解决方案就是直接将空调外挂。

因存高空坠物风险、对墙体的破坏、小区整体的美观的原因，业主坚决不同意。

“合同里明确要求预留空调机位的空间如今在哪里呢？”业主代表吴先生发出疑问。

私改设备平台，涉嫌违规“偷面积”

楼盘名称“招商公园1872”，备案名“依云华府（一期）”“依和华府（二期）”，楼盘位于合肥市合肥新站高新技术产业开发区（以下简称新站区）岱河路与梦溪路交口，开发商为合肥招商杰盛房地产开发有限公司，楼盘合同交付日期为2020年2月28日。

这是2017年招商蛇口落子合肥，并迅速在合肥滨湖和新站区启动的高端住宅项目，该项目开发商为招商蛇口旗下合肥招商杰盛房地产开发有限公司。

2019年12月13日，开发商召集业主前往售楼处签署 《意见确认书》，这个意见表里边只有两个选项，一是业主同意外挂，开发商给予业主1000元补助。二是业主自己安装中央空调，开发商三个月后给予1000元补助。业主代表吴先生告诉《商学院》记者：“除此之外没有其他选项，也就是说业主要么选1、要么选2，而不选，或者是有其他意见都算作弃权。”

《商学院》记者就业主的相关诉求、设置平台改造等问题致函招商蛇口，对方表示，后续针对业主的意见及建议，项目都将会收集并进行充分沟通，与业主一道共建家园。

招商蛇口已向项目所在的合肥招商杰盛公司了解情况，并致力推动项目业主居住体验优化。据合肥招商杰盛公司核实反馈，小区的建设遵循政府规划及设计图纸要求,验收程序合法合规。对于部分业主提出的空调机位诉求，项目一直与业主保持沟通，并认真听取业主诉求。本着服务客户的原则，合肥招商杰盛公司已拟定空调机位方案并积极沟通业主及相关政府部门，目前方案正在意见征询阶段，项目将积极推进落实。

除了与开发商协商，业主们还通过信访方式争取政府相关职能部门能够帮助协调解决。在后面与新站区建设发展局【规划分局】（以下简称建设局）的沟通中，业主们发现，这个楼盘最初的规划设计是有足够空调机位预留，也就是设备平台。

关于招商公园1872业主反映的空调机外挂问题，经建设局工作人员复核图纸，招商公园1872（依云华府）项目每户户型中均设有集中设备平台，用于集中放置空调外机。后期，开发建设单位与业主签订委托装修合同，开发建设单位在精装修过程中将原用于存放室外空调机位的设备平台改造成房间，并未到相关部门办理许可手续。

根据业主提供的资料，12月13日在业主们上访时，新站区建设局分管规划的张副局长表示，在大背景下，开发商为业主争取多点面积，私改设备平台是开发商和业主双赢的方法。对此，政府不去制止也不做任何点评，但还是需要开发商合理可行的方案，给业主一个合理的交代。政府搭建政务协商平台，业主提出方案，政府负责协商。业主坚决要设备平台的话，立刻要求开放商必须回复原样，把设备平台还给业主。

《商学院》致函致电到新站区建设局相关部门咨询该项目的具体情况，截直发稿日，并未收到最终回复。

广东省房地产研究协会法律服务委员会主任律师陈亮告诉记者，私改造设备平台这种是属于典型违反设计规划的行为。因为每一个房子在建设之前，都有设计图纸和规划图纸，在国土房管规划部门进行审核通过。政府主管部门审核通过的设计图纸，开发商就必须要严格按照这个图纸来施工。在施工过程中，如果有客观的原因导致不能按原图纸进行施工，开发商必须要经报原来批准的政府主管部门进行修改，否则属于违法行为。

如果购房人、消费者的相关权利受到侵害，可以向政府部门主管部门去投诉。主管部门可以责令改正罚款，甚至事形比较严重，可以这个进一步没收开放商的预售证，或者相应的资质证书。

在有关业主对新站区建设局的态度表示失望之后，业主们向新站区城管局递交了实名举报，要求城管局责令开发商拆除，恢复原状。

在新站区城管局明确受理了举报之后的十余日，当业主电话询问工作进度时，得到的回复是还在审核中，审核还需要通过合肥市规划局才能进一步界定，但是对于业主提出的具体时限是多久却始终不给明确的答复。

以为双赢，可能双输

招商公园1872是一个精装修楼盘，也就是说，房子是装修好之后交到业主手里的，但作为招商蛇口旗下合肥招商杰盛房地产开发有限公司，私下要求业主填写一份房屋装修改造协议。

业主代表吴先生告诉记者：“当时，这张纸混在合同里，就是让业主一起签，不签这个合同无法单独签其他的合同。”多数业主都没看清其中条款就匆匆签了，而且当时房屋装修改造协议就一份，签了就给开放商拿走，并没有给业主。

另一名业主告诉记者：“各大网站和纸质宣传都是改建后的三房。”但业主带着身份证和合同去调房间图纸的时候发现，正常的应该是两室两厅的规划。

（业主调出来的图纸）

一名业内建筑师在接受《商学院》记者采访的时候表示：“这个户型图和施工图对不上，两者不是完全一样，就是违法，私改设备平台，这个叫偷面积。”他表示，擅自对建筑进行改造，建筑面积大量增加，违反法定规划文件对项目的控制要求。

未经政府规划相关主管部门批准，对建筑单体进行改造，导致原有项目建筑面积大幅度增加，极有可能（其实是肯定的）超过了控制性详细规划对于本项目的容积率控制。此举违反了《中华人民共和国城乡规划法》的48条和64条；第二，没有合法的工程设计文件及批准文件，擅自对建筑进行改造，且没有经过政府相关部门的合法程序验收，结构安全存在隐患，违反了建筑法在没有正规审核文件及政府相关主管部门同意的前提下，私自对建筑进行大规模改造，违法了《中华人民共和国建筑法》49条；第三，装饰改造，是否依据建筑规定的相关标准进行施工，没有经过政府相关部门的审查和验收，可能影响将来合理使用。擅自变更的设备平台，开发商是否按照《安徽省居住建筑节能设计标准》对改造之处的户间保温和层间保温采取符合规范要求的措施；第四，空调外机无法按照合肥市相关标准予以安放。违反《合肥市控制性详细规划通则》，5.5.1条。

业主吴先生对记者表示，其实业主们还是很多关于房子质量问题的资料，但是当下与空调机位问题比起来，他们已经很难再纠结了。

接下来，业主代表吴先生将这个情况反馈给合肥市房产局，希望建设规划以及城管等主管部门应该对此进行严肃查处，以维护法律法规的权威，保障业主合法权益。对此《商学院》继续关注。