文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

10年时间，潘石屹的SOHO中国总营收从180亿元跌到了18亿元。

传闻SOHO中国（00410.HK)要被被创始人潘石屹张欣夫妇卖掉。正所谓“一石激起千层浪”，这门潜在的私有化交易很快在二级市场激起波澜。

5月11日，SOHO中国（00410.HK)再为“潜在交易”发公告，由于上月未进行任何事宜，本公司没有任何有关该公告的进一步信息。SOHO中国表示，本公司之股东及潜在投资者务请注意，潜在交易可能会亦可能不会进行，而如果进行，此等潜在的交易条款在现阶段尚不确定。

今年3月10日，路透社报道，全球领先的投资公司黑石(Blackstone)或正与SOHO中国进行后者私有化谈判，交易价值40亿美元，黑石提出的私有化价格为每股6港元，较SOHO中国停牌前股价高出1倍。当天SOHO中国开盘短线急速上涨37.58%，报每股4.1港元，市值达到213.18亿港元后触发停牌。

SOHO中国官方给出的回应也十分暧昧，3月11日发布公告表示，公司正与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性。这可能导致、也可能不会导致就公司的全部已发行股份作出全面要约。

5月4日，又有传闻指与黑石的私有化谈判暂停，股价尾盘暴跌至2.75港元，单日跌25.68%。

SOHO中国披露，2019年营业额为18.47亿元，净利润仅13.31亿元，同比下降32%。2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90%，相比2018年这一数字下降了6个百分点。

随着公司的投资物业平均出租率下降和投资回报率降低，如今处置这类资产的不利因素会有哪些？

关于公司的私有化交易和写字楼租赁行业受到疫情影响带来的冲击，写字楼而言最大的风险在哪？企业将如何避开？《商学院》致函SOHO中国截至发稿日，未收到对方回复。

SOHO中国值得投资吗？

5月4日，有外媒援消息称，黑石集团拟作价40亿美元将SOHO中国进行私有化的洽谈陷入停滞状态。受到疫情这一公共卫生事件的影响，SOHO中国的业务前景充满不确定性。此外，债券市场的动荡引发了为交易安排融资的担忧。

随后，SOHO中国的股价应声下跌，当日最高跌幅达25.68%，创下自2015年8月以来的最大跌幅。截至收盘，SOHO中国收报2.75港元，总市值为142.99亿港元，市值缩水31.6亿港元。

5月11日，SOHO中国（00410.HK)再为“潜在交易”发公告，表示潜在交易可能会亦可能不会进行，而如果进行，此等潜在的交易条款在现阶段尚不确定。

上述消息可悉，黑石集团与SOHO中国之间的战略合作讨论尚处于初期阶段。

SOHO中国自2012年从“销售”向“自持”物业转型，将战略重点放在租赁业务上以来，营收几乎逐年下降，高光时刻出现在2010年，当年营收达到182.15亿元，至2014年后，SOHO中国营收再度跌破百亿，近几年持续在20亿元左右徘徊，到了2019年营业额仅为18.47亿元。

从SOHO披露的企业年报中可以看出，从2014年至2019年，公司租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和15.69亿元，租金有回落的趋势。

从2014年起，企业租金收入增加了超三倍，但是，SOHO中国的整体营收和净利润却并未出现同期上涨。

2019年公司营业额为18.47亿元，净利润仅13.31亿元，同比下降32%。与SOHO中国2010年184.23亿元的营收、2012年105.85亿元的净利润相比，SOHO中国的营收规模已经缩减了近90%，净利润规模减少了约80%。

自2012年宣布转型物业租赁后，除了鲜有的类似于SOHO 3Q等创新举措外，SOHO中国几乎没有拿得出手的创新项目。经过7年多的“转型”，SOHO中国只是依靠租金度日。

加上写字楼和酒店物业受疫情的影响最为严重，黑石集团为什么会要以比市场价溢价一倍的价格进行收购SOHO中国？

黑石集团是一家募股权投资机构，主要有四个投资板块，分别为房地产、私募股权、对冲基金以及信用和保险。

资本市场、上市公司研究专家况玉清表示黑石集团之所以接盘，更多的应该是出于资产全球均衡布局的考虑，一方面是地理位置的均衡，不能将资产过分集中于欧洲和北美，也要布局依旧充满希望与活力的中国；另一方面是资产品种的均衡，不可将投资过分集中于股权或债权领域，也要合理配置不动产资产。

租赁业务“赚不到钱”潘石屹要大清仓？

SOHO中国今年交出了一份中规中矩的财务报告，2019年公司的营收同比增长约11%至18.47亿元，财务收入0.8亿元，较2018的1.21亿元减少了0.41亿元。

报告期内毛利15.1亿元，同比上升18%，整体毛利率增长7个百分点至82%，净利润13.31亿元，同比下降32%。

从财报中可以得知,SOHO中国的营收主要来自于投资物业项目的租金收入。截至2019年12月31日，SOHO中国主要投资物业是位于的北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。其中丽泽SOHO和古北SOHO均是2019年新开写字楼物业。

2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90%，相比2018年这一数字下降了6个百分点。

SOHO中国给出出租率下降的原因是，根据戴德梁行的市场报告，2019年北京、上海写字楼的年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降。而SOHO中国在北京、上海成熟项目的平均租金却都实现了逆势上涨。去年第四季度，尽管公司整体出租率随市场略有走低，仍然达到90%。

近几年SOHO中国不停地在通过卖楼来套现，而非通过其主营的商业地产出租、运维、管理业务来增加收入。据统计，SOHO中国自2014年起近6年时间以来，累计出售了逾250亿元的物业资产，并且其资产出售计划还将继续。2019年6- 9月共出售了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元地下停车位。

在接受《商学院》记者采访时，克而瑞资管写字楼市场部主管陈鹏认为，这一系列动作主要与SOHO中国近年来业绩下滑明显有很大关联; 2007年SOHO中国在香港联交所成市，融资19亿美元创造了亚洲最大的商业地产企业IPO；2010年为其高光时刻，营收达到峰值182.15亿元；2012年业务转型后营收逐年下降，2014年跌破百亿。

根据其2019财报显示，全年营收18.47亿元，净利润13.31亿元，较十年前不可同日而语；而目前，SOHO中国系列写字楼的空置率仍居高不下，公司共享办公业务的发展也较为缓慢，原因之一为过去十年SOHO中国由发展商转型为收租方执行能力欠佳，现有资产基础下的经营上行空间也较为有限。潘石屹曾表示，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本却超过了4%。其物业经营的持续亏损是SOHO中国出售旗下资产的主要原因之一。

况玉清表示，面对突如其来的疫情，全球各地投资者会资产泡沫比较严重的企业投资会更加谨慎的。现在疫情对海外金融投资者关于SOHO中国收购的最终投资决策可能会产生不利因素。

疫情影响下，办公楼市场需求进一步承压

仲量联行《全球市场观察》最新数据显示，2020 年第一季度亚太区商业地产投资交易量急剧收缩，成交总额约为 340 亿美元，同比下降 26％。中国内地、中国香港和新加坡是受影响最严重的亚太区市场，投资活动同比下降至少 60％。

仲量联行表示，本已持续承压的办公楼市场需求端将面临更加严峻的考验，本次疫情对需求的影响将进一步改变租赁市场格局。各类租赁活动均会因全市疫情防控举措的严格实施而明显大幅度减少，续租或成为主要甚至唯一选择。

原本已受经济下行压力影响的需求增长动力将面临更深刻的考验，加剧市场预期的下调。中长期而言，根据疫情持续时间的不同，市场需求的健康程度可能会受到不同影响，来自中小型企业的租赁需求尤甚。在北京，承租面积小于1,000平方米的中型、小型企业占比超过50%，是办公楼需求的主要来源。

受新冠疫情的影响，2020全国写字楼市场租金和出租率双降为短期内确定趋势，形势较为严峻。根据克而瑞CAIC数据显示，疫情前全国一线城市和重点监测城市中，租金持续下行和空置率攀升已经是较为普遍的现象，而疫情加速了这一过程。目前市场普遍特征为供求关系失衡加剧，需求端催生不足，疫情冲击了众多中小企业的生存环境。短期看，各城市更商务区需要迅速调整租金来维稳出租率；长期看，市场仍存在较大回暖的潜力。

或许正因为全球范围的疫情触发债券市场的猛烈动荡，引发融资担忧，加上受疫情的影响使得公司前景充满了不确定性，SOHO中国的私有化洽谈受阻。

仲量联行数据显示，第一季内整体租赁需求持续放缓，部分租户搁置或取消原有的租赁计划。因此，本季度办公楼市场租赁成交总量（基于建筑面积）同比降幅接近60%。

疫情对市场的影响目前尚未完全展现。随着疫情所带来的巨额财务成本日益显现，市场压力不断累积，预计租赁成交量和租金水平在未来几个季度均将面临进一步下降的风险。

陈鹏表示2020对于商业地产写字楼的风险在于尽量避免因受疫情影响租户的大规模违约或退租现象。

疫情对零售业，贸易，酒店旅游等行业的影响冲击最大，此时租户组成结构更多元化更均衡的写字楼或商务区表现出的韧性也更强；针对租户方企业而言，合理选址，降低租赁成本为规避风险的有效手段之一；针对写字楼持有运营方企业，控好租户品质，合理规划租户结构以及对现有租户采取辅助扶持措施亦可在一定程度上平稳度过市场的震荡周期。

随着公司的投资物业平均出租率下降和投资回报率降低，SOHO中国值得投资吗？SOHO中国还会继续兜售旗下的资产吗？

《商学院》亦持续关注。