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清算“深房理”！炒房客遭重锤！揭秘“房产专家”背后的金融陷阱

2021-08-13 1312 0

文:金梦媛朱耘

ID：CBJTHINKTANK

2名犯罪嫌疑人被逮捕、3名犯罪嫌疑人被刑事拘留、44名房地产中介人员被纳入行业黑名单，119人参与房产代持或众筹，涉及各项问题贷款金额10.64亿元。

时隔4个月，备受关注的“深房理”案调查终于取得阶段性进展。8月7日，深圳官方平台“深圳发布”正式对初步调查结果进行了通报。

图源：“深圳发布”通报结果

“深房理”是微博的ID名，在微博认证为房产大V，自称为深圳资深房产投资人。2019年他开始发展会员，培养所谓职业房产投资人。

2021年4月初，名为“深房理装修队003”的微博用户曝出“深房理”摇篮会员合伙炒房材料102份，2021年4月8日，深圳住建局等七部门对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《商学院》记者表示，“深房理”案是近几年房地产市场中性质比较恶劣的事件，此次严查大快人心。

类似事件的查处进一步体现了严管违法违规行为、促进房地产市场健康发展的导向。这进一步体现了深圳房地产政策从紧从严导向，也意味着后续将以“深房理”查找为契机，将对房地产秩序和金融秩序有各类新的整顿。”

“房产专家”背后的金融陷阱

“投资深圳房产，互相交流，兼听则明。”这是时至今日仍显示在“深房理”微博主页的粉丝群介绍，其微博认证则堂而皇之地标注为“房产专家”。而在4个月之前，这一切不法行为尚未被戳破时，本名李雪峰的“深房理”是被140余万粉丝、3000余位会员热捧的”资深房产大V“。

4月初，这场广受关注的维权始于微博用户“深房理装修队003”在微博披露的上百份举报材料，其内容显示为“‘深房理’摇篮会员合伙炒房材料102份”，并附有一张长图。这些举报炒房的材料大部分为“深房理”会员群微信聊天截图，内容多为“代持人招募股东”。而所谓的股东代持，实则是指有资金却没有足够购房资格的群体，在买房时将自己的房产登记在他人名下，由他人代为持有，同时支付给代持人一定报酬的炒房行为。例如，“深房理装修队003”在4月2日发布微博指出，“微博用户美妈陈小泉于2019年9月18日申请了385万元个人经营性贷款用于炒房，其名下还有更多贷款也是用于炒房。”

随着这份信息量巨大的举报材料被广泛关注，越来越多媒体跟进调查及报道，逐渐浮出水面的诸多真相和细节无不让市场为之震惊。据此前《每日经济新闻》报道，“深房理”实施炒房操作的套路通常为：房产抵押—中介垫资—付全款借壳办理经营贷—还垫资—拿到房本还贷—用新房本抵押。这中间的每一个环节，“中间商”都能从中获利，包括各类金融贷款机构、中介平台等，由此形成一条利益链条。然而，在这个过程中，由于合同的精心设置，无论是信誉风险还是资金风险，都会由购房者来承担。甚至，最终一旦资金链断裂，会员所购房产也会被“深房理”收入囊中。此外，由于限购政策的约束，有些会员没有深圳的购房资格，“深房理”则会从中指导，使得相关人员通过“假结婚”等方式获取资格。

曾为“深房理”会员、套路贷事件受害者7蟹姐姐告诉《商学院》记者，她因计划在深圳买房而在网上关注到“深房理”，并先后花费了12780元会费成为“摇篮会员”，希望获得大V的买房指导。2020年4月，“深房理”指导其通过与另一名摇篮会员“假结婚”获得了深圳购房名额，并在自有资金仅292万元的情况下，通过“深房理”指定的垫资公司贷款436万元，以总价728万元全款购入深圳市南山区一套建筑面积49.36平方米的商品住宅。而后，再通过该房产办理抵押经营贷款，用于偿还此前垫资公司的短期借款。然而，由于当时深圳政策突然调整，7蟹姐姐的经营贷未能如期办理，由于面临每日千分之一的高额垫资利息，最终导致其资金链断裂。该垫资公司则以7蟹姐姐无法还款为由，请求法院查封所购房产。最终，该房产于2020年12月以底价660万元被拍卖。7蟹姐姐则在微博曝光拍下该房产的人正是“深房理”长期合伙人。

清算“深房理”！炒房客遭重锤！揭秘“房产专家”背后的金融陷阱

记者针对此情况查阅“深房理”微博，因其设置“仅展示半年内微博”，暂未能看到相关内容的原文。随后，记者致电“深房理”确认此事，接电话方称其为“深房理”（李雪峰）亲属，不便透露，随后挂掉电话。

对于7蟹姐姐在微博自述身陷套路贷，控诉上述行为，“深房理”曾发布公告予以回应，称其捏造事实、刻意中伤，并附上律师函。“深房理”还在该微博中称，“法律是底线，风险是外围框架，投资者只能在这范围内努力。这是我一直对所有投资者的要求，我也一直恪守这个规则。”

如今，官方已对“深房理”事件的初步调查结果做出通报，对此，7蟹姐姐仅用了4个字表达：意料之中。但对于她而言，所付出的却是时间和金钱的代价。过去一年多，她几乎将全部精力花费在了这件事的处理上。不仅房子被拍卖，还多次陷入官司，最终自己也负债累累。

当问及是否了解其他受害者的情况时，她表示：“在骗局中总有站出来的人，但我不希望其他受害者也落得和我现在一样的地步。在经历了这所有之后，我只想说，对不熟悉的事情一定要擦亮眼睛。”

纵观整个事件，“深房理”正是利用了投资者及购房人试图通过买房实现资产增值的心理，将自己打造成精通深圳楼市的专家，并对炒房行为大肆渲染，依靠宣扬“上班无用论”“人人皆可买房，直到财务自由”等观点吸纳会员，并承诺房产升值收益，通过各种套路贷炒作当地热点楼盘。

“有白天，必然有黑夜，有阳光，自然有阴影。”这是“深房理”于4月初在微博发布的内容之一，至今仍然保留在其微博页面上。现在看来，用这句话形容整件事的始末再合适不过：如果抱着牟利的目的用不法手段侵害购房人的权益，同时严重扰乱了市场秩序，不仅受害者会群起而攻之，监管和法律也必不会放任自流，惩处与制裁从不会缺席。

本次官方通报中也明确指出，“深房理”违背公序良俗，教唆会员以“假结婚”的方式规避购房政策；以资金互助的名义，向不特定对象募集资金并承诺保底，涉嫌非法集资，此外，还存在涉嫌骗取信贷资金、虚假广告宣传等多项违法违规行为。

真相浮出水面

如今，事件被曝光4个月后，终于迎来初步进展。8月7日，深圳官方通报案件查处结果显示，“深房理”涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。有关责任单位和人员已被依法依规启动问责和处罚，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

“深房理”相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款，以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为，共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中涉及经营贷3.80亿元。

就在深圳官方通报“深房理”案情的当日，深圳监管部门发布另一则通报显示，经过多轮滚动排查和监管核查，截至目前，深圳违规流入房地产领域的经营贷金额共达21.55亿元。

对于“深房理”案上述通报结果，严跃进接受《商学院》记者采访指出，“此次查处属于阶段性成果，呼应了近期全国各地房地产调控升级的大背景。此次查处显示，已有5人因为参与炒房而被逮捕或拘留，充分说明管控的震慑性。查处内容包括非法集资、违规贷款、规避购房政策、偷逃税、哄抬房价等内容，相关违法行为影响恶劣。”

此外，通报中还显示，深圳市地方金融监管局重点约谈了14家小贷、融担公司，对6家公司开展了现场检查，并下发监管函，要求其暂停涉房等违规业务，按期整改。文件中也特别指明，部分中介涉嫌为“深房理”违法炒房提供便利，“深房理”会员中有44人为深圳持牌房地产中介人员，市住房和建设局已对其采取停止网签权限、纳入行业黑名单等措施。

严跃进表示，从查处对象看，除了“深房理”的直接关联人员外，相关小贷公司、融资担保公司、商业银行信贷人员等都面临管控，也体现了管控的全面性。今年7月22日，“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”召开，强调切实管好中介等市场机构。据此可以看出，“深房理”案件查处后，包括深圳在内的各大城市，预计会有一轮比较严厉的管控内容，这也要求各类市场参与主体遵守房地产市场交易秩序和规范，不给房地产市场添乱。

58安居客房产研究院分院院长张波则指出，“从目前公布的结果来看，涉及的问题的确不小，不但参与的人员众多，同时还涉及不少金融机构，涉及资金也超过了10亿元。目前案件还在进一步调查中，相信未来会有更多细节浮出水面。”

打击炒房的典型

一场持续4个月的调查结果终于公布，在事件广受关注之余也势必将在一定程度上对市场各方形成影响。

同时，“深房理”案件的查处也将形成很强的震慑效应，对购房者具有一定教育意义。“类似逮捕拘留等惩罚，以及各类涉及机构的严管或纳入黑名单等，具有很大的威慑性，至少能让相关参与人员理性对待市场，不能越轨。”严跃进指出，“而从购房者教育的角度看，公众对于此类平台或中介的意图了解不深，往往中入圈套。而此次严管后，也更加了解了此类机构的乱象，对于此类机构提供的购房或贷款方面的服务可以清醒说不，这显然能够更好地促进购房者理性看待当前房地产市场。”严跃进表示。

从房企层面而言，本次事件也将形成一定程度的警示作用。“至少房企后续对一些所谓的炒房团会有足够警惕，表面看似带来了客户，其实也带来了麻烦。此类路数不正的中介平台，猫腻多、风险大，房企若和此类机构合作，可能会引火烧身。“严跃进如是说。

张波则认为，“深房理”将会作为市场打击炒房的一个典型。案件的查处也并非只是对深圳市场有影响，未来对热点一、二线城市投机炒房者都会产生深远影响，也给各地方查处类似炒房行为有了更多可参考点。“相信查处‘深房理’是个契机，预示着针对炒房者的打击在下一步会不断提升，通过优化房地产市场调控措施，有效解决好大城市住房突出问题，并通过严查完善相关监管细则，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。”

密集加码楼市调控

其实不止深圳，放眼全国楼市，今年以来政策收紧的态势不可谓不明显，“房住不炒”的总基调仍然贯穿始终。中原地产研究中心统计显示，2021年1—7月，全国房地产调控多达352次，而2020年同期为336次。从单月来看，7月房地产调控政策井喷，自上而下密集的调控政策多达66次，刷新年内最高纪录。

进入8月后，北京、杭州、成都等地也相继加码楼市调控政策。8月5日，北京发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，进一步限定“离婚购房”资格，明确自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。中指研究院北京分院研究副总监李益峰指出，“此次政策在2017年离婚购房信贷限制的基础上，进一步对离婚购房资格加以限定，弥补了此前离婚购房政策的漏洞，进一步收紧了离婚购房的门槛。表明了北京楼市政策将继续保持从严调控定力，预计后续北京将继续纵向推进精细化调控，进一步完善北京房地产市场长效机制，北京短期市场热度或将有所降温。”此外，杭州也于同日落地“杭三条”新政，从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序等三方面进一步加强楼市调控。其中，重点提高了当地楼市限购门槛，规定“落户未满5年的户籍家庭须连续缴纳2年社保，非本市户籍家庭须连续缴纳4年社保。”

对于下半年以来楼市整体的调控政策走势，张波表示，“政策延续了今年上半年的特点，即全覆盖、补漏洞。”从全覆盖来看，一方面二手房价格的调控全面开始，西安、绍兴、无锡、东莞等城市纷纷落地二手房参考价格，将二手房价也纳入到调控之中；另一方面对于房地产经纪机构的审查也趋严，北京、太原、温州、东莞从严管理房地产经纪机构，对市场的乱象进行打击。从补漏洞来看，上海将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围，武汉实行“房票”制度，东莞暂停向个体工商户销售商品住房都是明显体现。

“从7月23日8部门联合发文整顿房地产秩序，到7月30日中央政治局会议对房地产市场的表态，都表明楼市调控从严不变，保障房地产市场健康发展，房价、地价和预期稳定的目标不变。“张波指出。

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