文：陈淑文  朱耘

ID：BMR2004

一年一度的中秋佳节到来，万家团圆，去购物中心里逛过街，吃个饭，看场电影或许是不少人的节日标配。

然而，不少人抱怨，购物中心内品牌组合几乎“千篇一律”，缺少特色，价格高，不如看好了电商找同款。到购物中心吃饭喝咖啡看电影反而更适合。除了节假日，多数时候购物中心里“冷冷清清”。

的确，这是目前二三线城市购物中心的真实写照。近年来，不少房地产企业加速布局商业地产，但听起来很美，实际运营恐怕并非如此。

2019年8月27日，哈尔滨市松北区华润万象汇哈尔信阳光农园超市发生棚顶坍塌，截至当日21时，事故共造成7人受伤，而该项目于8月18日正式开业，是华润置地入驻哈尔滨的首个商业项目。

对于事故发生原因，哈尔信阳光农园超市运营方哈尔滨哈尔信连锁超市有限责任公司称经初步判定，起因为公司外围的装修公司吊顶施工连接不牢固，导致脱落，将承担全部责任，并提出了相应的整改措施。

华润目前已经致歉，并声称即日起全面检查所有门店相关安全隐患，绝不放过任何角落，一旦发现，坚决整改；对于伤者，华润方面将配合医院为伤者进行全面检查及医治。

这次的故事中，虽由超市承担全部责任，作为开发商华润置地更应责无旁贷。商场装修的施工方案，万象汇与承租方有没有共同协商讨论？施工过程中万象汇负责质量监管是否到位？验收时是否查出不符合相应的工程标准？更有群众质疑是否是整个哈尔滨华润万象汇的建筑质量问题。对此类问题，《商学院》记者致函华润置地商业地产事业部，截至发稿日，对方尚未回复。

没有安全，就没有商业，此类质量事故也给华润置地敲醒警钟。

商业地产规模与利润难题

在中国的地产圈，流行一句话，“‘你开发商业地产了么？’如果你没有开发商业地产，那么你就不是一个主流的开发商。”

从住宅调控后，房企转型商业地产潮流至今仍在继续，但在这波转型运动中，暗藏的风险却被低估。

商业地产目前正在面临内忧外患。内忧——城市的商业地产同质化严重，即使是最差的商业地产项目也会流失一部分人流、客流，加上我国每年新增人口有限，所以整个蛋糕被摊薄。外患——电商冲击，进入商业地产的风险在加大，同时准入门槛在提高，要求也在提高。

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《商学院》采访时表示，商业地产并非是一片蓝海，甚至在部分城市正面临着较大挑战。

从统计局公布的数据来看，从2017年开始国内商业地产的销售面积就开始呈现下降态势2019年1-7月商业营业用房销售面积同比减少13.1%，办公楼销售面积同比减少10.8%。不但商业本身的去化速度偏缓，并且不少城市人均商业面积已经严重超标，甚至超过人均2平方米以上的水平，

因此部分城市商业地产泡沫严重是个不争的事实，整体来看，随着互联网不断发展，线上电子交易的不断扩张，未来线下交易增长乏力难以改变，商业营业用房的扩展已现“瓶颈”。同时办公类项目的供应量在二线城市增长也非常明显，而去化的难度正在不断增加。

商业地产是华润置地近年来发展的重心，据悉，华润置地在房地产转型的背景下，提出了“2+X”的战略，“2+X”战略部署中的“2”分别是指“开发物业+投资物业”；而“X”则是指多元化的业务发展模式。

在2017年，华润置地正式对商业地产组织架构和主要管理人员进行了调整——商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构，“商业地产事业部”将和“开发事业部”平级。

同时，在2017年业绩会上为华润商业板块立下明确目标——2018年计划实现租金收入100亿元，计划新开业购物中心6个，到2019年租金收入达到120-130亿元，不断扩大商业地产规模。

然而，如今要完成这个目标，华润置地显得心有余而力不足。

据半年报显示，在上半年中，华润置地投资物业实现营业额为57亿元，其中，购物中心物业营业额为42.9亿元；写字楼业务营业额为6.9亿元；酒店业务营业额为7.2亿元。此外，下半年还有8个购物中心开业。

按照此前计划，下半年须达到63亿元的租金收益才可实现120亿元的目标，然而，华润置地的竞争对手依然众多。从港资开发的太古广场、K11、IFC等系列，再到内地的代表项目万达广场、大悦城，虽然业态组合不同，但竞争差距在逐渐缩小。

多元化发展的资金挑战

经济增速放缓，以及随之而来的消费需求降低，加之中国商业地产泡沫，都让华润置地未来的扩张充满风险。

根据半年报显示，截至2019年6月30日，华润置地在投资物业总建筑面积950万平方米，购物中心方面，已开业万象城/万象天地22个，万象汇/五彩城13个，储备项目48个，另有管理输出购物中心项目27个。

如果将华润置地商业地产的扩张模式和其他正在转型的房企相比较，很容易得出它就像个大赢家，担当得起“城市运营商”称号。

然而，华润置地2019年的半年报告诉我们，事情并不像表面上看上去那么美好。

过去半年中，华润置地的毛利率为38.2%，同比下跌10%，此外，开放物业毛利率由2018年同期的48.6%下降为36.0%，而投资物业（包括酒店经营）毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升至67.6%。

商业地产不同于住宅地产，它的开发与运营期要比住宅长得多，而且在运营过程中还需要2-3年的培养期。同时，还需要足够的资金来保障项目后期的商业运营。

除了投资物业，多元化拓展对于华润置地的资金链来是个不小的挑战，即便是央企华润置地也无法完全保证负债率不增长。

数据显示，今年上半年，华润置地的净有息负债率为43.6%，较2018年的33.9%有较大幅度上升。此外现金及现金等价物为631.59亿元，较2018年的709.69亿元同比下降11%，债务总额却从去年年末的1322亿元，同比增加10.4%至1459.6亿元。

华润置地的这份成绩单说明的问题是新的消费需求不足以支持大规模的商业地产扩张。而扩张所造成的成本上升又成为了影响利润的直接因素。

“不得不说转型商业面临的挑战依然很大，一方面自持类商业项目对于资金的要求较高，并且现金回流的周期长；另一方面销售类的商业项目的去化难度普遍较高，不少城市商办类项目已经不能通过增加“居住功能”来打擦边球。”张波说。

商业地产本身的复杂程度、行业细分、运营要求就远高于住宅，同时还会面临着政策变化、经济发展、互联网发展等诸多外部因素的挑战，因此未来的变化也会更为复杂。总体来看商业营业用房的增加，尤其是类似社区商铺、商业综合体项目会随着城市建设不断增长，但速度会放缓，而办公类物业的增长则会面临更大挑战，未来的商业地产依然将是寡头之间的竞争，中小房企的参与门槛会越来越高。

对于商业地产的困境，财经评论员严进跃有不一样的看法，他认为实际上在我国中西部一些城市县城中商业地产还是有很大的改造空间。商业地产现实购物的优势在于弥补线上购物体验性不足的短板。同时商业地产需要引进一些新业态，比如露天电影、体育设施、24小时故事会等新尝试。

但在经济放缓、消费需求降低的大环境之下，商业地产要像之前那样快速增长显然是没那么容易了。对于华润置地的商业地产的后续发展，《商学院》将持续关注。