文｜王雅迪

ID | BMR2004 

临近毕业季，租房市场掀起了一股小风波。

近日，有平台关注到自如出现“密集解约”的情况，称部分业主收到了“解约”通知，这也让部分租客在租期未满的情况下被迫进行解约换租。

针对此情况，自如相关负责人向《商学院》杂志表示，目前并未出现“密集解约”情况，仅对于个别业主的合约进行了调整，并会按照合同约定予以相应的补偿。而对受此影响的租客，同样将按照租客端合约进行补偿，并将优先提供换租安置方案。

解约的背后，反映的是自如为寻求“自如”而做出的革新举措：在国内，其加快推广有别于传统普租与“省心租”的“增益租”模式；在国外，则上线国际租住平台“自如比邻ZABIT”。在长租行业深耕13年，自如已成为行业头部平台，但其既有的经营模式仍面临收益难题，因此，“求变”既是市场推动的结果，更是自如自救之举。

针对部分房东和租客出现的解约情况，自如相关负责人表示，在整体市场面临挑战的情况下，首要原则肯定是尊重合约，积极与业主、租客友好协商，妥善完成合约变更。

同时，相关负责人进一步表示：“我们会在尊重合约的前提下，持续聚焦稳健发展的运营策略。对于个别业主的合约价格高于当前的住房租赁市场实际价格的情况，将根据合约条款进行调整，并按照合约予以相应的补偿。”

据诸葛数据研究中心显示，2024年一季度50城普通住宅的平均租金累计微跌0.29%，春节过后，部分城市的住房租赁市场虽有所回暖，但尚未恢复至一年前的水平。同时，由于部分房东选择将闲置房投入租赁市场，导致个人房源的供应量激增。

从在租房源的情况来看，3月份全国大中城市租赁市场在租房源量环比下降26.37％，同比上涨9.91％。其中，一、二线城市房源量较去年同期明显上升，使这些城市的租金水平呈持续下滑态势。

今年4月离职的自如前管家章润（化名）向《商学院》杂志坦言，今年租金价格的确出现明显下降，此外租客的不稳定性也有所增加。比如，往年租客签了一年合同，会按约定租满一年，而今年租客违约率明显升高，即使签一年的合同，可能也就住了一两个月，甚至十几天便要退租。以章润所在的南京市鼓楼地区为例，他观察发现，该地区的房租下降幅度在25%左右。

总的来看，目前租房市场整体呈现“供过于求”、出租空置期加长的情况。今年以来，租房市场的房源变多、房租下降。租金房价比是反映住房租赁投资回报水平的重要指标，在给定未来租金涨幅的情况下，租金房价比越低，表明“购房-出租”模式的收益率越低，这也是长期以来制约我国住房租赁市场发展的重要因素之一。

根据中指监测数据，2024年3月，50个重点城市租金房价比平均为2.15%，处于较低水平。其中，有26个城市的租金房价比低于2%，厦门的租金房价比仅为1%，深圳、北京、南京等核心一二线城市房价较高，租金房价比相应较低，在1.5%左右。

网经社电子商务研究中心数字生活分析师陈礼腾向《商学院》杂志表示，自如出现“解约”现象正是因为市场租金下滑与空置期过长导致无法覆盖成本。此外，供需平衡被打破，供大于求的背景下可能进一步增加自如的运营负担。为了优化房源配置，自如宁可赔付违约金也要解约是出于减少亏损考虑，通过解约，自如可以减少长期空置房源的运营成本，进而降低整体亏损。

从市场经济的角度来看，自如解约部分合同是市场调节的正常现象。在供需失衡、竞争激烈的市场环境下，企业需要通过调整策略以应对市场变化，但也要考虑解约对租客和房东造成的困扰和损失。

章润也认为，解约属于正常的商业行为，自如作为中间方，需要考虑运营管理成本。可能有部分业主并不认可这一方案，但也有相当一部分业主接受这种处理方案，因为他们拿到了相应的违约金作为补偿。

根据2022年4月贝壳在收购圣都家装时披露的自如业绩显示，2019—2021年，自如的收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元。可见，自如在这几年的经营面临着不小的压力。

2021年1月，自如正式推出了“增益租”新模式，自如董事长、CEO熊林将其视为从“二房东”向资产管理者身份转变的关键，标志着自如以“增益租”为核心的“质变”全面开启。

据悉，自如“增益租”模式将房屋租赁业务分为装修和招租两大模块。其中，装修模块由自如统一设计进行装修，而业主则需要为房屋的装修付费；招租模块同样由自如负责寻找合适的租客，但与之前不同的是，自如承诺给业主保底收益，对于超出的部分有额外分成。此前，自如曾采用的10年“省心租”模式中，需要由自如自费承担房屋的装修及软装成本。

在“省心租”模式下，自如需要自费进行房屋的装修，软装部分由自如提供。这种模式下，自如承担了房屋装修的全部费用，但同时也负责房屋的出租和管理。“增益租”模式则有所不同。

自如相关负责人表示，“增益租”模式在装修层面，会根据房屋的实际情况进行设计，业主全面参与装修过程。通过全流程数字化管理，标准工期全程透明化，业主可在自如APP上实时查看装修进度。

在收益方面，自如会在收房时根据市场和楼盘情况与业主商定房价。不论房子出租与否，自如都会支付业主保底收益，而在市场向好时，超出商定价格的部分将与业主进行收益分成。

自如之所以从“省心租”向“增益租”模式转变，主要出于两点考虑：其一，住房租赁行业本质是“存量经营”，这与那些通过一次买卖就实现全产品生命周期95%以上收入的行业完全不一样。如果一套房子或一栋楼被托管5—10年，那么在第一年只实现该房屋20%的收益。然而，过去很多经营模式中，许多企业进行了透支，比如，为了扩规模或提高承诺，第一年给业主既保证租金又100%的保底收益，那么未来5年企业将会面临巨大风险。其二，租赁行业和汽车、房地产等行业一样，都是万亿级市场的核心行业。但任何一个行业都很难以一种模式持续十年而不去进行创新，不去变革。

章润表示，“增益租”模式的确可以让自如的风险降低，特别是在市场下行期、成本压力增大的情况下，该模式可以使部分风险转移给房东，与其共担。

据自如2023年11月披露的数据显示，自“增益租”模式推出三年以来，采用该模式的房源已累计近20万间。2022年，自如在托管期的业主约有35万人、在租自如客户约130万人，入住率超90%。

按照自如官网此前披露的数据计算，自如管理的房源总数已超过100万间。截至2023年11月，“增益租”模式房源渗透率为20%，表明该模式还有很大的可挖掘空间。

在陈礼腾看来，“增益租”模式可以解决业主房屋空置期面临的风险、租客管理问题，增加收益的稳定性。同时，这也对自如的运营提出了更高要求，作为房屋资产管理方，自如需要承担房屋出租、维护、管理等运营风险。对于业主来说，也有一定的潜在风险与法律纠纷。

黑猫投诉及社交平台显示，部分业主反映自如“增益租”模式存在装修质量差、增益分成没保障等情况。尽管该模式的确有效降低了前期投入过重的弊病，但业主在前期的投入仍然偏大，且收益也存在不确定性风险。

互联网产业时评人张书乐向《商学院》杂志表示，“增益租”模式与当年租房平台以房屋房源作为金融产品，吸引租赁双方入局的方式区别不大，只是吸取了此前平台的“爆雷”教训，将金融投资模式调整为理财保险形态，以提高安全系数。但如果整体营收模型无法达到预期，依然有可能造成资金链压力乃至断链“爆雷”。

自如要想通过“增益租”模式快速扩张，仍面临着不小的压力。自如最近一次融资发生在4年前，2020年3月，软银愿景基金向自如投资了10亿美元，其中5亿美元是直接投资，另外5亿美元股票则从其创始人手中购买。

近年来，自如多次被传进行IPO上市，2023年再度传闻四起，但至今依旧无下文。在行业普遍亏损的形势下，长租公寓平台要想成功上市并非易事。资本市场不仅需要看到“增益租”模式见效，还需要更多新故事来吸引投资者关注。

对于自如来说，5月20日是一个特殊的日子，三年前的这一天，贝壳创始人、自如永久名誉创始人左晖去世。“坚持做难而正确的事”是左晖一直坚持的信仰，也成为引领自如不断革新的精神力量。三年后的这一天，自如正式上线国际租住平台“自如比邻ZABIT”。据介绍，该名称把Ziroom（自如）和Habitat（生活居所）两个词进行组合，得到一个全新的国际品牌名称ZABIT。

自如之所以会选择当下节点出海，与国际化租房需求不断增长密不可分。数据显示，TOP10国家/地区累计接纳的中国大陆在读留学生数量已超过107.2万人，并且这一数字仍在持续增长。与此同时，TOP6国家/地区留学生累计产生的租房市场规模超千亿元，市场前景广阔。

截至发稿，目前自如比邻ZABIT除了中国香港和英国主要城市的房源之外，还上线了美国的洛杉矶、费城、芝加哥等六个城市，澳大利亚的墨尔本、悉尼等四个城市以及加拿大蒙特利尔的房源，此外，新加坡的房源显示“即将开启”状态。值得注意的是，英国开放的城市和地区数量最多，已达27个（含即将开启的地区）。

自如出海首站聚焦于留学生群体，提供单人卧室、多人卧室、Studio和整租等服务，目前，房源主要集中在中国香港和伦敦，其他城市的服务虽已开放，但房源数量甚少。

英国大学招生服务中心UCAS数据显示，中国内地是英国高等教育最大的本科（UG）生源地。2023年英国本科总申请人数约为75.20万人，中国内地学生申请人数约3.32万人，占比4.41%，录取率为52.43%。中国内地申请人数自2014年以来增长了175%。

此外，香港的文化和租赁市场与内地较为相似，也推出了一系列吸引学生和人才的计划，如香港本科的中国内地招生配额由原来20%提升到40%，有18万的优才通过人才计划进入香港，这意味着每年至少有接近10万人的新增人口从内地到香港学习和工作。

陈礼腾认为，中国香港和伦敦拥有优越的房产资源，能够为自如提供多样化的房源选择，满足不同群体的租房需求。此外，两座城市都是中国留学生的主要留学目的地，以中国留学生群体为切入点，能更好地打开国际市场。

自如方面表示，在选择国际合作伙伴时，首先倾向于与在当地有一定规模和运营能力的机构合作，其次，会评估其这些机构的产品和服务是否真正能够满足客户的品质居住需求。与其他中小机构不同，自如在国内管理了大量房源，拥有一系列严格的品质管理和检验标准。因此，在国际住房租赁市场筛选房源时，自如也会沿用这些标准，确保房源的基本品质，包括运营机构的资质和信用能力。

面对差异较大的语言、文化、法律法规及网络信息环境，长期以来，国外租房群体一直面临缺少找房渠道、房源信息不真实、租金押金易纠纷、房源配置低品质差等诸多痛点。

自如方面坦言，“自公司建立之初，自如就希望成为一家备受全世界尊重和喜爱、提供高品质居住产品和超越用户期望服务的科技公司。在中国住房租赁市场深耕13年之际，我们认为有机会和能力为在外的中国学子打造与国内同样自如的居住生活体验。”

在国内，自如正通过“增益租”模式向轻资产转型；在国外，其刚开始书写的国际故事尚不知剧情走向如何，“摸着石头过河”的同时，“服务品质”仍是重要一环。

在张书乐看来，今年租房市场整体变化不大，供需结构没有实质性变化。热点地段、核心人群的需求依然是供不应求；而冷门地段、特定人群需求难以满足，类似于“哑铃型”格局。这种矛盾仅仅靠租房平台通过互联网来实现扁平化和长尾效应，通过打破信息不对称而撮合更多供需双方，无法从根本上解决“哑铃型”状态。租赁平台只能通过管家服务来提供增值服务，以此获得更多营收场景，但也同步增加了运营成本。

值得一提的是，随着保租房大量入市，商品房房东的日子变得越来越难。保障性租赁住房的入市对商品房租赁市场产生了一定的冲击，使得租赁市场的竞争格局发生了变化。一季度，广州、上海、北京等多个重点城市公布了2024年保租房筹集计划，总体而言，2024年保租房计划筹集规模较2023年有所减少，但绝对数量仍保持较高水平。

陈礼腾认为，对于平台来说，房源供应的增加为租客提供了更多选择，但同时也加剧了平台之间的竞争；对于业主来说，由于租赁市场的竞争加剧和保障性租赁住房的入市，租金收益可能会受到一定程度的影响；对于租客来说，他们在租房时会更加注重房屋的品质、地位位置和服务水平等方面。同时，租客对租金的敏感度也在提高，更倾向于选择性价比高的房源。

由新华网、自如研究院等机构联合发布的《2023 中国城市长租市场发展蓝皮书——城市业主房屋 “新出租 ”》显示，从需求端来看，2020年以来，城市租房人群对“房屋品质、居住体验、租期服务”的关注度提升了34%。其中，对于“房屋需要配备智能门锁等智能家居”的关注度提升了45%，而在居住过程中，“室内环境是否环保”占比达62.5%，位居首位。

据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的研究报告估算，我国住宅市场空置的住房数量总数约6500万套。以自如为代表的租赁平台进入存量房时代，如何盘活闲置房流通潜力，需要在维护业主与租客合法权益的前提下，不断创新商业模式，提供更周到的服务，使行业运转更“自如”。