我国“十四五”规划指出，要推动养老服务体系的发展，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，以积极应对人口老龄化带来的负面影响。而在此之前，房地产企业和保险公司已经在尝试摸索“房屋”“养老”与“金融”的联动模式。

为什么“以房养老”这条路径在探索中没能走通？保险公司依靠怎样的创新，在养老社区和养老服务中闯出新路？地产公司又因为怎样的原因没能抓住养老的机遇？

2013年被称为中国养老服务元年。这一年，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，文件明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这是政府首次对“以房养老”给出破局性的指导意见。

2014年6月，中国保监会印发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称“意见”）。这是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充，也被称为“倒按揭”。符合“以房养老”的需求主体必须同时满足两个基本条件：一是实际年龄在60岁（含60岁）以上，二是拥有产权完全属于自己的独立房产。

中国老年人的财富特点普遍是“有房富人，现金穷人”，即他们具有较强的一次性支付能力，但持续支付能力较弱。此意见有助于激活老年人的“休眠”资产，将其转化成稳定的现金流，这相当于对老年人的既有资产进行财富管理，填补养老费用的缺口，从而实现既能“养老”，也能“送终”的目标。

但这项意见推出后，市场响应寥寥。在“以房养老”政策推出整整10年之际，统计数据显示，全国“以房养老”的签约数量和承保数量只有约200单。从这个数据上来看，“以房养老”业务开展情况不尽如人意。更多的老年人遇到资金不足时，通常选择变卖房产，用于支付养老社区服务费和部分押金，余额用做理财。

为什么国家用心良苦的政策在实施中却反响平平？详究细节，皆因“以房养老”涉及诸多利益相关者，也由此引发了诸多的问题。

问题一，变现过程繁琐。房屋抵押涉及房产价值评估、尽职调查、抵押登记、公证等多个环节，涉及到民政、发改委、房管、公证等多个部门。此外，房屋拍卖后还涉及税务问题，但相关的法律法规对此都没有明确的指导意见。

问题二，房屋债权处置风险大。未来的房屋处置价格是引发纠纷的焦点。例如，若保险公司分期给老人共计100万元用于养老，为确保变现，保险公司将市值200万元的房屋折价至100余万元处理，老人的继承人可能会因此损失几十万元的收益，为此可能导致双方对房产价格产生争议，进而影响“以房养老”的实现。

问题三，长寿引发金融机构资金风险。“倒按揭”的房屋，金融机构只有在客户身故后才能实现债权与结算收益。如果老人在60岁时进入养老机构，按预期寿命84岁计算，那么漫长的支付周期将导致房价走势的不确定性增加。只有在人口导入的核心城市，房价才具有足够的支撑性，进而限制了房价下行地区的老年人享受这一政策的可能性。

与长寿相关的另一种风险是，随着生物医疗科技的发展，若房屋抵押人的寿命超出预期，活到九十多岁甚至更长，这意味着保险机构要在更长的生命周期里向抵押人支付更多的养老金，这可能导致金融机构在房屋抵押变现和养老金支付上遭受双重损失。

“以房养老”的现状是，随着老年人寿命的延长，加之房地产价格波动风险的增加，房屋折价现象日益严重，因而，金融机构在做房屋价值评估时，为规避风险，还会在市价的基础上进一步打折。

问题四，抵押房产在几十年后可能面临房屋产权70年到期问题。然而，国家对此并没有明确的处置规定，且几十年后的房屋质量也令人堪忧，在房屋大量未消化库存的情况下，其市值难以估算。

此外，还有其他问题如子女继承、无后老人房产处置等。《中华人民共和国民法典》实施后，老人修改遗嘱将导致公证遗嘱效力被覆盖，金融机构权益受损，这些因素都将大大抑制市场参与“以房养老”的热情。

目前，对“以房养老”有刚需的人群多为空巢、孤寡和失独老人，以及名下有多套房产但养老金不多的老人（通常为拆迁户），这些人群对养老有迫切需求，但除了房产，其他收入有限。而这些人群属于小众群体，所以“以房养老”模式只能是针对极小众市场进行探索。

养老社区项目是一个很好的抗周期产品。虽然利润相对较薄，但随着养老社区满住后，其收入并不存在明显的淡旺季影响。对于提供高体验感的社区而言，随着口碑和品牌效应的提升，价格还会稳步提升。由此，养老社区已经以不同的方式融入到保险公司的生态圈中，且作为展业的重要“超体”。

泰康人寿董事长陈东升曾表示，泰康创新了传统的人寿保险资产负债表结构，将保险的资产端用于投资不动产。为此，泰康在全国范围内投资养老社区，形成连锁的医养融合的大型养老社区。养老社区与人寿保险结合后，传统的数万元一张的寿险保单转化为价值两三百万元的高额保单，极大提高了保险公司的筹资能力。泰康人寿自2013年推出养老保险产品以来，过去十年间，每年保单的复合增长率达31%，拥有20多万个购买200万元以上养老保单的客户。

自泰康打开养老保险创新的大门后，中国人寿、中国太平、平安人寿等公司也纷纷跟进，在保费定价、市场定位以及资产运作模式上展开差异化竞争。其中，平安人寿推出的一款“平安臻颐年”超高端养老产品，保费高达1888万元，另收取每月2万～5万元不等的服务费。该产品的选址位于一线以及新一线城市的核心地段。

中国太平则是通过轻重资产模式，携手第三方养老社区，构建差异化、多层次的养老服务体系及品牌建设。

中国太保在“保险+大养老”方面，逐步发展成“重中轻”相结合的模式，形成“医养、康养、旅养”的养老服务业务。

大家保险（前安邦保险）则采用在城市核心区租赁物业进行改造的中资产模式，以“临近医疗，亲近子女，更近人间烟火”为切入点，打造集“养老服务+医疗服务+金融保险服务”为一体的“城心医养”模式。

由此可见，保险公司在布局养老地产时，在人群定位和运营策略上各具特点。与传统房地产公司开发的养老项目相比，保险公司具有以下优势：

首先，资金成本不同。保险公司拥有低成本且超长线资金，通过大量销售保单，利用保费做资产端经营，其资金成本远低于房地产公司的商业贷款，且都是长线资金，有助于形成正向裂变。这与养老社区的长期发展需求相吻合。实际上，大多数保险公司的保单以近乎1:10的比例超售。

而房地产企业的运营特点是资金的快速周转，但养老社区的收费模式及资金回笼速度与这种快速周转的需求相背离，从而导致房地产企业陆续退出养老领域。

其次，收费模式的合规差异。又逢今年5月10日，民政部等七部门联合印发了《关于加强养老机构预收费监管的指导意见》。这是首份专门针对养老机构预收费模式进行全国性监管的文件，旨在避免因养老机构爆雷而使得养老金遭受严重损失。

文件规定，养老服务费预收的周期最长不得超过12个月，对单个老年人收取的押金最多不得超过该老年人月床位费的12倍。这与之前动辄百万的会员费或押金相比低了很多。

上述文件的出台，基本堵死了普通养老地产企业采用会员制或押金制的道路。除非这些企业不按照养老企业的标准申请养老备案，否则，市面上可能会涌现出一批打着“养老”旗号但不申请养老备案的项目来规避这一限制。更有甚者，可能还会拆分合约主体来规避监管。

这种情形下，保险公司的优势就凸显出来。保险公司将养老社区作为一个超体展业场景，可以收取大额保费，最高可到千万元级别。同时，项目的入住爬坡期也会比一般的企业短得多，费用也相对较高，项目仍可实现逐步盈利，对应的保费也在创造更多的价值。

再次，商业模式不同。保险公司拥有更为完整的商业链路，但这并不意味着在养老地产领域，保险公司将完全取代房地产公司。

本地的大型国有房地产公司通常可以拿到价格优惠的土地资源。保险公司若与房企合作，将有效降低拿地和开发的成本。房地产公司也可作为代建公司为开发能力不强的保险公司提供代建服务。作为专业的建设机构，无论是建设成本、建设速度还是建设品质，房地产公司都远胜于保险公司。

面对巨大的养老市场，有实力的本地国有地产公司正在不断加强与本地养老机构的合作。这样的合作模式中，一方具有强大的物业获取或建设能力，另一方则拥有出色的养老营运能力，双方形成了优势互补。

养老社区的形态将会随着市场认知的成熟而不断深化和分化。在养老社区的发展过程中，不能走地产时代发展的道路，但有可能享受到地产时代发展后的红利，将大量闲置的物业转化为养老地产的资源池。另一方面，一些特殊领域的需求和金融手段的迭代也为养老产业的发展创造了全新的机遇。

第一，专注地域性的特点。养老项目不能单纯地局限于养老本身，而是要以“经营一座城”的方式来长期运维。养老项目不是地产销售，把房屋或是养老床位一卖了之，它需要根据人群代际特征的变化以及地域性的健康特点，通过不断更新迭代的服务来实现持续发展。

在思考养老社区的未来形态时，针对慢病管理的养老社区会是一个很好的机会点。比如，广东省慢性以糖尿病、痛风和高血压为主，这些慢病极大地消耗了医疗资源，而当地养老机构恰好可以针对地域发病特点来开展慢病管理。

第二，盘活闲置物业。目前市场上存在大量闲置的大型写字楼、大中型商场、厂房及产业园等物业，如果能盘活这些存量资产，将其改造成养老社区，将实现对资源的有效利用。

第三，激活房产公司。保险公司在建造养老地产时，往往会面临建造的专业问题。

由于保险公司在建筑领域的专业性不够，导致建设成本高、营运成本高。理想的方式是保险公司与房地产公司合作，能力互补的同时，也可以帮助房地产企业度过转型期。未来的物业管理也可以交给专业的房地产公司，双方形成劳务服务的购买关系。

第四，养老产品证券化。养老产品由于有医疗和医保做支撑，其利润往往高于写字楼和长租公寓。一些存量物业通过良好运营产生可观收益后，可以尝试通过证券化操作，比如发行 REITS等方式，筹集更多的资金来开发养老项目，形成正向的资金循环。

此外，当老人集中居住在养老社区时，可以利用人工智能技术来预测老人的各种行为，通过提供更精准、更多样化的服务来发现大量的商机。

2023年底，中国60岁以上老人达2.9亿人，必然存在大量对优质服务有需求的老人，在各种社会力量积极满足这一族群需求的过程中，一个全新的市场也将应运而生。

【作者系中国资深康养专业人士，曾任亲和源总裁、旭辉健康总裁、阳光保险养老与不动产中心副总经理，开发并运营了多个经典的养老社区项目。（本刊记者钱丽娜采写）】