2014年以来，大型房企“跨界”投资紧锣密鼓地进行。当前房企的转型，有的是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，有的是多元化战略转型发展的需要，有的是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，有的是为了降低融资成本需要。不过房企转型如果没解决往哪儿转、怎么转的关键，转型就失去了意义。

国家统计局数据显示，2015年8月份国内70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均上涨1.7%，实现11个月来首次由负转正，但一线和部分二线城市与三四线城市的房价走势涨跌分化更趋明显，中国内地楼市指标下行态势也仍未改变。

另一方面，尽管销售回暖，房地产开发投资的增速今年前八个月已降至3.5%的历史新低，2015上半年多数房企目标完成率不足4成，各房企半年净利润总体上呈现下滑趋势，行业平均净利率首次跌至个位数，多种迹象表明，中国房地产市场正在进入“微利时代”。

面对房地产市场低迷的低迷，恒大集团主席许家印显然有自己的看法，他认为，这恰恰是考验企业真实能力的试金石，也是行业优胜劣汰的必然选择过程。“市场好的时候总是一片繁荣。企业随便花钱买一块地，找家建筑商把楼盘盖起来后就能挣钱。但是当市场不好的时候，想安身立命、力争上游，就只能靠企业的真实实力。目前国内有几万家房企，随着行业竞争的不断加剧，注定大浪淘沙适者生存。恒大目前占全国的市场份额不过2%，未来我们有信在未来的竞争中赢得更多市场份额。”许家印说。

面对中国房地产市场整体成交额萎缩的现状，恒大地产集团虽然对前景保持高度乐观，但许家印反复强调未来恒大仍会坚定不移地贯彻多元化战略。因为“我们专门研究后发现，世界500强企业绝大部分发展到一定程度和规模后，都会选择多元化战略，对恒大也是这样。恒大如果不走多元化战略，会失掉很多发展机会。”许家印再次重申恒大坚持多元化战略的原因。

多元化的序曲

近年来恒大虽致力于扩展业务，但许家印似乎一直对“多元化”讳莫如深，直到2014年8月2日的恒大半年工作会议上，才首次向全球公开宣布，恒大要坚定不移实施多元化：“恒大集团经历了长期而审慎的调研过程，在经过前三个战略阶段后，正式进入‘多元+规模+品牌’战略阶段。”究其当时所提到的“前三个”战略阶段，其实是涵盖了恒大集团从1997年～2013年近30年的发展历程。

第一阶段为1997年～2004年，这一时期是恒大定义的“规模取胜”战略阶段。恒大在这一阶段确立了“小面积、低价格”的早期发展模式，采取快速销售、加快资金周转，快速实现企业规模壮大的发展战略。

接下来的2004年～2006年，随着中国房地产市场渐趋成熟、竞争日益激烈，恒大转变原有发展战略，开始进入“规模+品牌”的战略过渡阶段。公司将地理版图从广东省扩充至其它战略性城市，使房地产开发面积从几十万平方米大幅增加至几百万平方米，对所开发项目全部实施精品战略，并开始实施全国标准化运营模式。

2007年～2013年的“规模+品牌+标准化”战略阶段是恒大多元化之前的最后一个阶段。自2007年起，恒大在“规模+品牌”战略的基础上，进一步完善标准化运营模式，助推恒大实现持续跨越式发展，在2013年底实现销售超千亿的飞跃，成为多产业为一体的特大型企业集团。

万事俱备，只欠东风。2013年11月10日，恒大在广州总部举行恒大冰泉上市发布会，正式宣布进军高端矿泉水市场。借助恒大俱乐部前一天亚冠联赛夺冠的轰动效应，恒大冰泉一战成名，自此拉开了恒大多元化产业发展的序幕。

持续扩张的版图

作为一家知名房地产企业，从早期的恒大俱乐部到音乐、电影、动漫，到最近的冰泉、粮油、乳业、健康等，恒大集团近几年频频跨界投资。有人将恒大的多元化总结为：“除了卖房子之外，还卖水、踢球、种地、养牛羊、拍电影、开医院……”

恒大多元化步伐的确令人目不暇接。自2013年推出了恒大冰泉，2014年竞拍取得年涌水量6000万吨的探矿权后。同年又高调宣布将投资超过1000亿元，进军农业、畜牧、乳业以及粮油业务。不过，恒大的野心显然不仅限于此。

恒大集团副总裁刘永灼曾明确表示，未来恒大计划将恒大粮油、乳业、畜牧三大集团打造成为中国规模最大、产能最高、品质最优、现代化程度最高的特大型现代农业企业。矿泉水产业集团、粮油产业集团、乳业产业集团也计划三年后在香港分拆上市。

2015年恒大多元化的触角再次延伸，6月18日，恒大在广州正式成立了中国第一家真正的互联网社区医院，借助外力和内部资源整合，颠覆传统医疗模式。依托于恒大社区的互联网社区医院，不仅使居民可以在家门口享受其平台内专家的医疗健康服务，也标志着恒大健康正式启动了“互联网+”战略。许家印表示，恒大健康已投入9.5亿港元收购新传媒74.99%股份，未来恒大健康产业具体的发展战略将由新传媒上市公司规划运营。

虽然进军农业、乳业、畜牧业和健康产业预示着恒大集团多元化版图再次扩大，但最令恒大名利双收的显然莫过于恒大足球俱乐部。随着恒大俱乐部在中超和亚冠赛场上一路高歌猛进，恒大足球俱乐部的估值也从2014年的30亿激增至2015年的120亿，成为亚洲首家百亿级足球俱乐部。2015年7月1日，广州恒大足球俱乐部股份有限公司递交的挂牌申请获得受理函。分析人士指出，恒大足球上市是中国乃至亚洲足球发展史的里程碑式事件，将开创中国足球登陆资本市场先河，打造亚洲足球俱乐部首家上市公司，成为“亚洲足球第一股”。

就在“亚洲足球第一股”申请挂牌受理的第二天，恒大多元化又出重拳——7月2日，恒大地产公告称，旗下恒大文化产业集团向新三板提交了挂牌申请。恒大文化涵盖了院线、影视文化、影视发行、音乐、动漫以及文化经纪六大业务板块，其中与地产业务关联最大的要数恒大院线。与万达院线更多分布在城市中心不同，恒大院线定位“社区型影城”，现有的22家影院几乎都是依托于恒大地产旗下的住宅、城市综合体等相关物业，通过向关联公司租赁的方式经营，满足恒大影院轻资产运营的需求。未来几年，恒大院线的目标是加速扩张，在三到五年内建成并投入使用影城200家，银幕数量突破1400块。

不过，恒大2015年的多元化脚步还远未放缓。9月18日，恒大、腾讯联合入主的香港上市公司马斯葛发布公告，将公司名称更改为“恒腾网络集团有限公司”。据悉，恒腾网络旨在布局互联网社区服务产业，通过大服务的基础平台及其垂直产品线，以目前恒大社区400万及每年增加70万～80万的业主群体为基础，同时面向国内其他社区，提供如“物联网智慧化”社区、“互联网家居”、“互联网金融”等颠覆性的物业服务和增值服务，满足不同年龄段用户的多层次、多样化需求。

一半是“火焰”，一半是“海水”

告别地产黄金十年，无论中国的房地产企业是否愿意接受，房地产市场已显然不再是稳赚不赔的生意，风险加大、利润下降。随着住宅业的增长速度在未来可能出现放缓趋势，地产商们纷纷开始寻找新的利润增长点。连一直专注于住宅开发的地产龙头万科，都一方面与徽商银行合作，试水金融业;同时宣布将大手笔投资400亿元，在吉林打造松花湖滑雪度假区，自成立30年以来首次涉足滑雪度假产业。

作为多元化战略最坚定不移的拥趸，从恒大俱乐部、恒大文化，到后来的冰泉、粮油、乳业、健康等，恒大的多元化帝国范围涉足多个行业和领域。截至2014年年底，仅在矿泉水、乳业、粮油、健康四大产业，恒大已累计投入了64.2亿元。不过尽管许家印强调恒大多元化必需始终遵循“只能成功，不许失败”的原则。

但遗憾的是这些产业还未见到明显盈利。虽然恒大文化2014年净利润实现了8.7亿元，但其中来自公司在二级市场的投资收益就高达10.3亿元。恒大文化也表示，随着公司投拍的影视剧回款增加、影城逐渐盈利，公司经营活动产生的现金流将会得到改善。不过鉴于公司仍需要快速扩张影城业务并发展影视、音乐、动漫、经纪等业务，未来恒大文化仍需要较大的经营活动现金支出。综合来看，恒大文化也仍处于成长期。

虽然目前恒大多元化的盈利压力尚不突出，集团整体的财务面也正在变得好看，银行授信总额不断增长，净负债率逐年降低。但辉立证券分析师陈耕仍认为，恒大多元化的方向选择了市场风险小、现金流好的行业，比地产具有更大的盈利空间，但是竞争格局的差异也决定了恒大的多元化在短期内难以获得明显成功。许家印在面对记者时也坦言，现有多元化产业还大多处于市场培育阶段，但争取在今年开始实现多个产业的盈利。

2015年，许家印将恒大多元化发展主题确定为“夯实基础、多元发展”。把矿泉水、粮油、乳业、健康这四大产业，确定作为主业房地产外的有效补充。因为这些产业符合恒大多元化产业选择的标准——有巨大市场和发展空间的产业，且需求高速增长;投入产出比很高的产业;必须是高收益的产业;短期内能实现快速跨越式发展。“恒大在多元化战略上基本思路已经稳定，未来三至五年，恒大将不会再介入新产业。”许家印在发布会上明确表示。

面对万科、恒大、绿城等一大批房地产企业也将目光转向地产的高墙之外。同策咨询研究部总监张宏伟的观点是，2014年以来，大型房企“跨界”投资紧锣密鼓地进行，当前房企的转型，有的是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，有的是多元化战略转型发展的需要，有的是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，有的是为了降低融资成本需要。不过房企转型如果没解决了往哪儿转、怎么转的关键，转型就失去了意义。

业内人士认为，随着中国市场日趋成熟，市场化程度会越来越高，经济长期依然向好，房企的资金将迎来更多更大的发展空间。但转型尤其重要的是要注意风险，从经验来看，房企应该对新进入的行业设置一定的门槛，这个门槛就是新进入的行业一定要符合对中国深度城市化进程中巨大发展空间的认知，符合对中国人日益增加的健康需求的前瞻性判断。

张宏伟表示，房企转型必须先进行详尽的调查和完善的资源配置，否则一味跟风激进地进入陌生领域，很可能水土不服。事实上，不少企业在转型中已遭遇了阵痛，坠入“多元化陷阱”者更比比皆是。比如万达早在2012年就大力布局电商业务，董事长王健林更是要求所有高管要有互联网思维、电商思维。然而时至今日，电商业务对集团的贡献仍微乎其微，尚未拿出叫好叫座的电商模式。

恒大房地产的成功得益于以高性价比产品建立先发优势并迅速推广，通过标准化生产和品牌化运营实现规模经济效应。能否把地产领域的成功经验移植到其他相关业务领域，某种程度上攸关恒大多元化战略之成败。目前已进入的新领域对恒大而言是机遇也是挑战，能否抵御新产业的风险挨过漫长的培育期，是否在企业文化、市场推广、质量管控等方面做好充足准备，恒大未来能否成功闯过多元化这个“关口”，保持警醒并避免民营企业发展的陷阱，现在定论似乎还为时尚早。