房地产市场去库存的思路，最早产生于2014年底，在当年度住房和城乡建设系统工作会上，住建部就已经明确提出，要求库存较大的城市，要“千方百计”去库存。

2015年11月中央财经领导小组工作会议召开前，住建部围绕当前房地产市场、住房制度改革、城市基础设施建设、管理等问题，向最高决策层进行了专题汇报，其间即包括“去库存”的有关内容，得到了最高决策层的认可，后被专门提出，成为核心思路所在。

据了解，具体的去库存手段可能包括，加大农村居民到中小城镇和区域中心城市落户的力度、扩大城市住房保障范围、房地产企业适当降低商品住房销售价格的引导和鼓励政策以及取消已经过时的限制性措施等。

2015年12月21日晚间，新华社播发的中央经济工作会议公报，在第三项“化解房地产库存”内容中提到，“要取消过时的限制性措施”。这一表述，立即被外界解读为北京、上海等仍在执行限购政策的城市，可以取消限购。

但多位参与政策咨询的权威人士表示，“要取消过时的限制性措施”并不专指北京、上海等仍在执行限购政策的城市要取消限购政策。“按照惯例，中央经济工作会议一般情况下，不会专门针对特定的几个城市进行会议公报的内容表述。”

截至目前，原有执行限购政策的城市，除北京、上海等个别特大型城市外，基本上均已经取消了原有的限购政策。

因此，限购政策的问题，已经不是全国性的经济问题，所以，按照惯例，非全国、全局性的经济问题，尚不具备成为中央经济工作会议公报内容的“条件”。

“必须要准确理解一个问题，就是现在的‘去库存’不是‘救市’，更不是大水漫灌，所以，在公报当中，我们可以看到‘引导房地产开发企业适度降低商品住房价格’的表述，而对于北京、上海等特大型城市一刀切地取消限购有可能造成的房价报复性上涨，显然会造成与这一目标的矛盾。”中国房地产开发综合研究院首席研究院孙启宗分析。

他认为，房地产领域“过时”的限制性措施还有很多，在建设、规划、土地获取、销售等环节，都有体现。本届政府提出减政放权、减少不必要的行政审批的执政思路，“要取消过时的限制性措施”实际上就是这种施政思路的延续。

“从现在的情况看，房地产市场库存主要集中在二线、三线、四线城市，所以，去库存的重点，是在二线以下的城市，北京、上海等城市，在2015年330新政以来，库存去化的速度是比较理想的。”前述参与政策咨询的权威人士称，这也是“取消过时的限制性措施”不会涉及特大型城市限购的原因所在。

因此，大量去库存的具体实施手段，将集中在二三四线城市发挥作用。目前，部分政策已经开始实施，如加大棚户区改造力度以及其中货币化补偿安置的比例，从而引导棚改需求有效进入商品房市场，从而起到用市场规律去化房地产市场库存的作用。

（李乐）