5月18日上午,周浦纯住宅地块结束拍卖，保利以54.5亿杀出重围夺得，可售住宅楼板价5.45万/平方米，这意味着保本售价将高达7.9万/平方米，再度刷新了上周泗泾6万/平方米保本价地王。不仅如此，本次参加竞拍的开发商多达37家，也创下的上海最多开发商竞拍纪录。

这幅地块是上海住宅土地新政之后出让的第一个地块，规定有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府，不能有三层以下的联排和别墅产品。自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。

这些条件对于中国高周转的开发商们来说无疑是一个很重的包袱，可即便是如此复杂的出让条件要求下，依然被37家公司前来竞拍。据微信公众号“上海楼典”介绍，在竞拍过程中，也是多次出现近10亿10亿地跳价，导致主持人几近哽咽无语。

该地块所处的周浦镇位于上海外环以外，距浦东最繁华的陆家嘴有14公里。距离预计2020年开通的18号线有2公里的距离，从控规上来看沿线还有7块规模总计40万方以上住宅土地尚未拍卖，位置并不能算稀缺。

周浦地块位置（图片来自“上海房地产观察）

周浦地块以这个价格来看，未来周浦站周围有可能会有价值200多亿的土地进入出让程序，现在土地市场的火热程度已经完全无法用常理来思考，企业为了拿到一块地已经失去了理智，属于恐慌性拿地。

资深地产评论人卢俊表示，房地产之所以疯狂拿地，核心理由就是，不论现在土地贵不贵，上海未来即将没有土地。上海将建设用地锁死在3226平方公里，截止2013年已用：3070平方公里，未来全部还剩：不到156平方公里（含商办、工业）。所以，上海土地稀缺，已经到了一个你难以想象的地步。

卢俊表示：“之前是客户绝望般买房，现在轮到房企绝望般拿地。”

近来楼市的疯狂已经从客户传导至房企。房企疯狂拿地，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以杭州、南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市也“地王”频出。

5月11日上海土地市场迎来“3•25新政”后首次土地出让，郊区松江泗泾地价6个月时间翻了近一倍，将上海外环外房价推向6万/平方米。当天泗泾和奉贤南桥挂出的三幅住宅土地溢价率全部超过100%。

一线城市的土地市场热度很快传导至二线城市。5月13日，南京迎来土地拍卖，出让的7幅地块中，位于建邺区河西的3幅住宅地块均以火爆成交而收官，3幅地块拍出的楼板价均高过区域房价，其中河西南部G14地块经过25轮竞拍，最终楼板价高达4.52万/平方米，再度刷新地价记录。而五年前，该区 域楼面价仅4752元/平方米。也就是说，地价五年大涨8.5倍，涨幅甚至超过一线城市。这使得易居中国执行总裁丁祖昱惊呼：“无法用理性数据论证了！”

时间倒回至5月5日，阳光城以19846.39元/平方米的楼面价刷新杭州市萧山区的记录，成为萧山最新地王。该地块是钱江世纪城奥博中心单元10 号地块，总价13.85亿元，溢价率68.19%。此前4月上旬苏州拍卖的13幅地块也创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录；合肥4 月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面价溢价率292.11%；厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

从各企业年报不难看出，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅 土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。

“不缺钱，缺项目”。旭辉集团总裁林峰表示，以前开发商高度依赖银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%，远低于银行贷款，“房企现在不缺钱，缺的是项目”。

房地产成资金“避风港”。仲量联行调查发现，近几年，一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市，使得房地产市场成为财富避风港。“实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。”

土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益。

上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。

“‘地王’集中出现，将加剧地方的土地依赖症，放大财政风险。”中国房地产业协会副会长胡志刚建议，热点城市要把握土地供应节奏，合理调节土地价格，稳定房企长远预期，避免频现“地王”。

评论

关于一二线城市高地价有很多理由。第一个理由,实体经济投资回报率下降,可能比我们看到的数据更恐慌,目前资金聚集在经济看好的一二线城市,抢夺未来经济发展的资源。最大的理由是实体恐慌,恐慌到一定程度,使得整个社会的资金向安全垫最厚的城市集聚。如果这些城市出现问题,其他城市可想而知。

第二个理由,在流动性四溢实体经济无法吸引的情况下,相比于股票等资产,房地产是造假最少的资产,因此也是最容易抵押与流通的资产。加上恐慌性投资增加,使得房地产进入疯狂周期。

第三个理由,由于目前处于转型期,为转型腾出空间,不可能把股市、期市、楼市一棍子全都打死,相比而言,房地产腾挪空间大。目前某些地区的房地产在透支未来数年的空间,很难说什么时候会破灭,就像一个不断膨胀的气球,我们很难说什么时候会破灭,只能说破灭的风险越来越大。惟一的指望是,经济转型尽快完成,实体经济快些好转。

叶檀 知名财经评论家

（文章来源：综合自华尔街见闻、新快报）