究其烂尾的原因，共乐社区和原村民归因于“不懂房屋建筑施工、使用不合格建筑材料、包工头偷工减料等导致房屋出现渗漏”等，进而出现无法入住的现状。而其背后，则是上世纪八九十年代的住房建设浪潮。在此背景下，原村民尽管当时经济较困难，仍自筹资金建了两层半的别墅。盲目之下，房屋质量被忽视了。

这84栋烂尾别墅所在地块当年动工前虽已获批为住宅用地，但如今因“用地权属性质不明确”被深圳市规划和国土资源委员会否决更新申请，以致烂尾至今未更新。

《中国经营报》记者就此致函深圳规土委，但截至发稿未获具体回复。有专家认为，用地权属性质涉及土地征收利益问题，比较难解决。

这84栋烂尾别墅所在位置，虽靠近深圳宝安区城郊，但位于新湖路、金海路、银田路交汇处，且邻近地铁1号线，交通便利。此外，其周边建有多个住宅小区和大厦，人气并不低。只是，一道约2米高的斑驳的水泥围墙将烂尾别墅群及与之相邻、位于同一地块的共乐华庭花园，与外界隔离开来，只留下两个出口。

7月23日下午，《中国经营报》记者实地探访这84栋烂尾别墅群，发现其所在地块已被设为“共乐华庭停车场”。

就记者所见，这84栋烂尾别墅，基本都是两层半楼房，绝大多数只是主体完工，内外部装修还未开始，只有个别外墙贴了瓷砖。多数别墅，墙砖早已褪色，墙上霉斑成片，雨水往下渗流的痕迹清晰可见。一些别墅的楼顶和墙上，长着许多野草。走进个别别墅内，除了散落在地的水泥块，还堆放着各种杂物。

此前，据称有不少流浪汉在此留宿，不过现在已被物管请走了，后者称这是为了片区的安全考虑，毕竟别墅旁边就是共乐华庭。物管处表示，因其刚入驻，对别墅群的历史问题并不清楚；入驻后，承袭原物管的办法，使用停车场以及维护片区安全。共乐华庭的业主，每天经过别墅群，对其感到好奇，但也并不了解。

 “（共乐华庭）小区车位不够，就把车停在里面。以前停的电动车有些被偷，现在新来的物管管严了。”开电动车的业主陈先生说，“烂尾那么多年，以后怕是要拆了，盖成高楼。”

记者实地走访了解到，这84栋别墅烂尾至今，原村民虽早已搬离，但仍期盼改造更新。何况，其周边住宅小区的房价，均价已四五万元甚至更高。

之所以出现质量问题，村民认为主要是因为包工头偷工减料，但是村民也承认当时经济较为困难，在不懂房屋建筑工程的情况下，全部使用海沙及不合格的钢筋。这一说法，也是共乐社区和原村民此前向当地媒体讲述的。

无独有偶，据媒体报道，在深圳龙岗区南湾街道南岭村社区，也有124栋建于上世纪90年代初的烂尾别墅。南岭村烂尾别墅群叫做“玉玲山庄”，其所占土地为南岭村社区集体土地，面积约3万平方米，“没有一栋完成，全部是烂尾楼”。由于无人看管，南岭村烂尾别墅群现有一些闲散人员居住于此，开设仓库、开灶做饭、开垦种菜等乱象丛生，引发周边居民不满。

云南财大房地产研究中心主任张洪教授认为，住宅开发建设是一个系统工程，不仅要求资金和技术实力，而且要有对质量的监督管理能力，这就需要一个专业的队伍来开发。如果开发建设的资金不到位，而且缺乏专业的知识和能力，这必然会影响到房屋的建设质量。尤其是建别墅群，对资金和技术要求就更高，具备资质的开发商才能做得好。

这84栋烂尾别墅的存在，不仅原村民希望尽快解决，宝安区相关部门和共乐社区也多次向上级申请改造更新。但是问题就在于，关于烂尾别墅群所在地块的用地权属性质，直到现在都还没有理清楚，以致无法启动改造更新。

媒体公开报道称，别墅群地块原是宝安县国土局批准的用做兴建工业厂房和宿舍用地，后经共乐共和村经济合作社申请变更土地用途才改为住宅用地。也就是说，当时仅变更地块的土地用途，并未涉及到土地权属性质的变更。由此可知，这一历史遗留问题导致了别墅群地块的权属性质至今仍不明确。

虽然原村民有别墅房产证，还特意向媒体出示证明，但这终究不能解决别墅地块的权属性质问题。而与之相比，虽牵涉产权纠纷但并非小产权房的南岭村烂尾别墅群，据称相关部门正进行产权梳理和协调，南湾街道办还提出整体拆除方案，等烂尾别墅拆除后，别墅群所在地块将无偿提供给政府用做教育用地。

为何这么多年过去，这块地的权属性质还不明确？就此，《中国经营报》记者致函深圳规土委，但是截至发稿未获具体回复，其宣传科表示“还在统筹协调中”。

（陆胜成   中国经营报记者）