近日，中国恒大集团董事局主席许家印在2017年度工作会议上的万字内部讲话曝光，许家印在会议上表示，恒大已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，完成由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型，恒大地产2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变。

在定下2017年地产销售4500亿元目标的同时，许家印明确要求，核心业务利润要达到243亿元，核心业务利润率要提升2%~3%达到9%~10%。

除了地产主业，许家印还强调，金融、健康、旅游三大新产业2017年也要全部实现盈利。其中金融集团要实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。

2020年恒大定了一个“小目标”，即地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超1万亿元，总资产超3万亿元，年利润超600亿元。

2016年中国恒大实现销售金额3733.7亿元，同比大增85.4%；完成全年3000亿元销售目标的124.5%，首次取代万科成为“行业一哥”。

过去十年，恒大无疑是国内房地产行业规模扩张最迅猛的房企。从2007年到2016年，恒大主要的财务指标都实现了150~220倍增长。

梳理发现，恒大销售额由2006年的17亿元，增长到2016年的3734亿元，增长220倍；现金余额由20亿元增长到3043亿元，增长152倍；纳税总额由2.1亿元增长到约334亿元，增长159倍；总资产由78亿元增长到2016年大幅超过1万亿元，增长预计也超过150倍。

规模快速增长的背景下“效益”成为恒大新的关键词。许家印表示，从2017年开始,恒大将在保持规模适度增长的基础上更注重效益,实施“规模+效益”的发展战略。未来，在多元化方面不会再像以前那样在新的产业、新的领域做大量的调研、探索和投资。

近几年，恒大能取得持续的高速增长，充足且优质的土地储备是重要原因之一。根据2016年中报显示，截至2016年上半年土地储备建筑面积1.86亿平方米，较2015年上半年增加4200万平方米，同比增幅达29.2%。

广发证券研报表示，2015年至今，恒大通过多样化渠道获取优质项目资源，保障持续增长。通过收购兼并、城市更新、旧城改造等多元化方式获取项目，特别在深圳，已通过城市更新获取近千万方潜在储备资源。制造业般的标准化+军队般的执行力，也奠定“三高一轻”稳步推进基础。

连续多年的高增长已为如今恒大的地产业务发展打下了基础，而近年来极力拓展的金融、文化旅游、健康三大新产业的布局，则体现了恒大新的发展战略。 

在恒大构建的全新多元化版图中，四大产业都是围绕中国13亿人口、也是全世界1/4人口的需求所开展的。其中，恒大健康服务于老人，恒大旅游服务于少年儿童，恒大金融是服务全社会。“房地产+健康+旅游+金融”，也就是“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”。

许家印在内部讲话中强调，恒大新产业建设中的投入也需充分考虑风险因素。其中特别要求恒大人寿要积极调整保险业务的产品结构，严格控制投资端的风险系数，恒大人寿必须坚持“保险姓保”的原则，原保费收入不得低于50%，并力争实现60%。

如美国著名管理学家乔尔·罗斯和迈克尔·卡米所言，“没有战略的企业，就像一艘没有舵的船，只会在原地转圈，也像流浪汉一样无家可归。”从一开始便确定好战略的恒大，在后面几年的发展中步入了快车道。

早在恒大成立之初召开的西樵山会议上，许家印就明确了以高标准建设员工队伍、完善从严管理的各项规章制度3000条、建立了良性的激励机制和约束机制，并创立了“目标计划管理”体系，为恒大注入了高增长的基因。

事实上，1997年3月1日，恒大在佛山市西樵山召开了公司成立以来的首次全体员工大会。在这个会议上，恒大公布了诸多前瞻性决策，包括发展战略、目标、文化、管理以及队伍建设等。

恒大独特的“目标计划管理”体系一直被视为恒大多年来保持高速增长的一大“法宝”。据许家印透露，目前，恒大的目标计划管理的模板和信息化程度已非常高，所有的指标都进行了量化。

例如可以对8000多栋在建楼宇的每一栋楼工程进度、优良工程达标率等进行量化。如此大规模的管理，恒大仍可以考核到每周，强大执行力则是关键之一。

有了制度，也要注重监督与落实，否则再好的制度也如同废纸。为了让制度不成摆设，管理真正起到作用，在西樵山会议上，恒大就成立了监察室，负责制度执行的监督与落实。

目前，恒大已建立了一整套完善的监督监管体系，相关部门就多达十余个，包括监察室、打击官僚主义办公室、巡视一室至巡视六室、金融稽查中心、管理及监察中心、招投标监察中心、预决算审计中心、财务审计中心、民工权益保障中心等。

维系庞大的土地储备，加之项目开发速度维持快节奏，导致资金必须不断沉淀在大量土地和新开发项目中，这将不可避免地提高公司的负债水平，外界也一直对恒大伴随高速扩张而来的高负债产生担忧。

恒大2016年中期报告显示，借款总额为3813亿元，资产负债率超过80%。尽管如此，恒大账面现金却为其负债找到了平衡点，数据显示，恒大2016年中期货币资金达2120亿元，同比增加159.9%，远高于万科、保利、碧桂园这三家龙头企业。

同时，恒大2016年中期的现金短债比为1.23，现金足以覆盖短期有息负债。此外，恒大房地产项目热销和高回款率也为恒大带来了源源不断的现金回流。

值得注意的是，恒大地产在2017年1月引进300亿元战投之后，公司货币资金增加至2420亿元，净资产增加至2120.5亿元，预计目前相对较高的净负债率可以得到大幅的改善。同时，若能顺利引入第二批最高150亿元战投，净负债率将进一步降低。

这也就意味着，“现金为王”的战略成为恒大平衡高负债的不二法则。据恒大公告显示，公司截至2016年年底的现金余额为3043亿元，较2016年年中又再度增长44%，2016年全年的销售回款额也达到3008.9亿元，“现金为王”的策略相当明显。

对此，恒大曾公开说明，其举债所获得的现金大都以较低价格收购稀缺的土地资源，获得了1.86亿平方米的优质土地，目前仅土地储备的市场估值就已经高达5700亿元。

此外，长债为主、短债为辅的合理负债结构，也显示出恒大适应行业特征的财务平衡术。数据显示，恒大上市以来年末现金余额均能完全覆盖其短期负债，近三年现金余额更是大幅提升到595亿元、1640.2亿元和3043亿元，以确保在行业波动加剧的情况下公司足以应对未知风险。

对于恒大采取的“规模扩张、现金为王”战略，一位行业人士评价：“恒大虽然负债偏高，但只是将大量的资金沉淀在了优质土储中，并在规模上实实在在做到行业第一，且大量的土储基本确保了未来业绩的继续增长。同时它这种负债发展并非冲动激进，充足的现金很好地降低了风险，做到了企业发展和风险的平衡。”

（赵毅 中国经营报）