从2013年起，国内养老产业开始逐渐崛起，经历了试水期、企业乱入期、概念模式期、资本热捧期，最终引来多路资本进入，形成百花争艳的市场局面。其中，嗅到商机以及面临转型升级的房企，则是国内养老市场的主力军。

不过，这场热闹背后，运营和盈利难题依然困扰着养老产业的探索者。正如一位房企负责人对《中国经营报》记者所言，养老项目是一个系统化的命题，需要系统化的解决方案，每一步都关系到项目的成败。

内地房价上涨没有让香港人停下“北上”买房的脚步。香港房地产平台GoHome.com.hk在2016年9月公布的调查数据显示，有超过三成的受访香港市民认为中国内地是值得投资房地产的地区，较上半年增长12%。而61%的受访者则表示持有中国内地房产，较上半年上升16%。

值得关注的是，一水之隔的珠三角地区已成为香港人赴内地买房的首选区域，而且当中不少人在为退休养老做准备。

以深圳而言，美联物业全国研究中心总监何倩茹告诉记者：“从美联物业的统计数据来看，近年深圳楼市成交中，香港客户占比5%左右。自住居多，以一般洋房为主，且大部分集中在关口附近，方便往来香港和深圳。”

深圳中原研究中心提供的数据也显示，2017年上半年，香港客户成交占比对比2016年略有提升，平均年龄为40.7岁。据相关报道，在惠州买房的香港客户表示，交通改善后，来回十分方便，打算退休便回去惠州养老，而香港物业则会出租。

香港人热衷内地买房养老与当地的养老问题不无关系。数据显示，截至2016年年中，香港65岁以上的老年人达116万名，占总人口的16%。65岁以上的老年人在10年内增加了4%，且20年后预计会达到每3人当中就有1名老年人。长者人数节节上升，香港的养老床位也短缺严重，明显供不应求。

另一方面，香港人均居住面积仅约16平方米，对于大多数人来说，为养老购买较大面积的房屋似乎也不实际。香港现今房价对比1997年已大幅增长了76%，且目前处于上行的态势。

移居内地养老已是为数不少的香港长者的选择。据香港特区政府统计处2011年的调查数据显示，约4.6万名年满65岁的香港居民在广东居住或长期逗留。而在福建，这一群体也有约1.6万人。

万科方面告诉《中国经营报》记者，养老项目中已有少量的香港长者，并作为一个重要群体在产品开发运营方面进行考量，因为香港长者更关注整体的医疗保障体系和康复服务，强调居住舒适度等。此外，万科也在关注两地往返的养老需求。

另外，香港也在为这些赴内地养老的长者提供一定的福利保障。除了可在港大深圳医院使用的医疗券试点计划，香港政府曾于2013年10月推行“广东计划”，为选择移居广东的香港长者发放高龄津贴，有超过1.8万名长者领取。这一计划也使得在广州和佛山因经济困难返港安置的长者人数，从每年约30人减少到7人。

2017年7月1日起，“广东计划”再次推出，并豁免申请者连续在香港居住最少一年的规定。而新增的“福建计划”预计将有约6000名的香港长者参与。

老龄化社会催生了“银发经济”，其万亿市场规模引来了房企、险企等多路资本争相布局，而房企则是当中的佼佼者。

国家统计局的数据显示，截至2016年底，我国内地总人口13.8亿，60周岁及以上人口2.3亿，占总人口的16.7%。全国老龄工作委员会预测，该老年群体在2033年前后约4亿人，2050年左右将达到全国人口的三分之一。而整体床位目前缺口超200万张。

老年人口的快速增长带来了巨大的市场空间。全国老龄工作委员会认为，未来10到15年是养老产业快速发展的黄金年代，中国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元。

被视为“香饽饽”的养老产业很快成为资本市场的新宠。数据显示，截至2015年底，已有10余家保险企业，80多家房地产开发企业和大量的外资企业布局养老地产项目，投资总额超过3000亿元。而在近年，涉足养老产业的后来者也不在少数。

其中，万科、保利、远洋、复兴、绿地等实力房企先后进入养老领域，并视其为核心业务之一。

对于房企争相进入养老领域，中国房地产业协会原副会长朱中一对《中国经营报》记者表示：“我国人口老龄化速度快、规模大，准备不足，近几年来，国家和社会各方面对此高度关注。房企进入养老地产，既是顺应形势的需要，也是企业转型的需要。”

房企发力养老产业已有数年，但运营和盈利的发展模式依然处于探索的阶段。

在2017年3月的业绩会上，万科总裁郁亮坦言，万科涉及养老的项目逾百个，但是都没有赚钱，这里面很多原因。他同时称，在中国内地还没发现在养老业务上赚钱的公司。

有业内人士指出，中国养老领域的投入资金非常充沛，不过市场上欠缺经验丰富的运营商。外资运营商虽有能力带来成熟的经营服务理念，但面对中国消费需求仍略显水土不服。

对此，朱中一表示，房企新开发的养老项目应遵循国家养老基本方针，并做好选址、市场评估等方面的工作。

“养老项目是一个系统化的命题，需要系统化的解决方案。”万科广深区域养老业务特许合伙人陈瑶告诉记者，从项目选址、功能设计、空间打造到后期运营的方方面面，每一步都关系到项目的成败。“而养老产业最核心的，是聚焦长者实际需求，打造能提供良好体验的高品质产品和服务。”

远洋方面也对记者表示：“养老产业说到底是服务业，核心是运营和服务。”

至于备受关注的盈利难题，陈瑶表示，社区级项目（20-50张床位规模）满住情况下可实现运营持平，但考虑到租金和投资成本等，盈利空间比较狭窄，更重要的战略意义是占据周边社区未来养老服务的入口。

（许永红 中国经营报）