文/ 陈淑文 朱耘

除了业绩的不理想，万通地产高层人事也变动不断，今年5月份以来，万通地产董事长王忆会、首席执行官李虹、首席市场官翟力等高层已先后去职。

面对转型失利，业绩下滑，人事涌动的相关问题和万通未来的经营战略，《商学院》记者致函万通地产，截至发稿，未收到相关回复。

在上世纪九十年代，冯仑、王功权、王启富、刘军会合海南体改所的易小迪、潘石屹成立了海南万通。从那时起，冯仑就成了万通的精神领袖，为万通立下了一系列“军规”，要有责任感，追求理想，倡导牺牲精神等，率先在行业内倡导企业责任与社会价值，使万通集团在几年内总资产增长逾30亿元。

2015年，冯仑告别万通，彼时就有不少人担忧，万通地产将会成为怎样的一家房地产公司？此后的万通变开启了“转型之旅”，不过多次的转型失利让万通地产从一家“盈利十强”沦为一家小型房地产企业。

如此看来万通地产似乎“难以为继”。


业绩大幅萎缩，土储增长停滞

中期业绩报告显示，上半年，万通地产实现营业收入4.61亿元，同比减少79.75%；实现归属于上市公司股东的净利润2.18亿元，同比减少31.77%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-1.78亿元，同比减少303.66%。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《商学院》记者采访时表示，不仅是2019年上半年，过去的10年间万通的成长性都已然偏弱，2018年万通实现营收36.45亿元，但要知道2008年万通地产就已经实现营收48亿元，成长的疲态显露无疑。

记者翻查往年年报发现，万通地产2015年-2018年的营业收入分别为26.18亿元、23.36亿元、32.94亿元、36.45亿元。同时代的房企万科，早已进入5000亿元阵营。

截至2019年上半年，万通地产经营活动产生的现金流量净额为-7.28亿元，而上年同期为2.75亿元，同比减少425.45%。销售业绩方面，2019年上半年万通地产累计实现销售面积约1.13万平方米，销售额约3.07亿元(含天津尾盘969万元)。

具体到项目来看，万通地产的楼盘主要集中在北京、天津、杭州、河北等一二线城市。报告期内住宅项目已竣工和在建的仅有5个项目，以及杭州万通中心、杭州未来科技城2个综合项目、天津金府国际、杭州万通中心2个写字楼商业项目。

而土地储备方面，目前，万通地产仅河北省廊坊市香河县（运河国际生态城二期）一处，持有待开发土地面积29.28万平方米。


“万通地产基本上很少开发住宅项目，基本上转型到其他领域去。”策研究院总监张宏伟告诉记者。

万通地产近两年房地产业务开始收缩，从土地储备增长停滞就可以看出。《商学院》记者梳理发现，万通上一次拿地还是2014年。2015年之后，万通拿地几乎陷于停滞。


对此，张波告诉记者，2019年上半年万通不但出让了香河项目公司还未在土地市场有所斩获，因此未来无论是成长性还是竞争力都显示堪忧。

三次转型失利，高层人事涌动

在2015年前后，万通地产在告别“冯仑时代”，走进“王忆会时代”后，公司便走向下坡路。从2006年的“盈利十强”逐渐沦为如今营收只有36.45亿元的一家小型房地产企业。


在房地产业务经营不利的情况下，万通地产便开启“转型之旅”，而然，万通地产多次转型也屡屡受挫。

据了解，2011年，万通地产正式宣布向商用物业转型，并定下五年计划称，到2015年，公司商用物业开发面积将超过100万平米、总投资约150亿元，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元。

事实上，2015年，万通地产的商业项目租赁收入只有1.87亿元，2016年该收入降到1.58亿元，这与其2011年提出的年租金收入11亿元的目标相去甚远。

据2019年中期业绩显示，万通地产所持有的商业地产，其出租率和租金水平也取决于宏观经济景气程度，具有一定的不确定性。

而万通地产主要的商业物业所在的天津、北京及上海，其出租率相对较低。今年上半年，天津万通中心商业出租率34%，写字楼出租率70%；上海万通中心写字楼出租率46%，商业出租率37%。

张宏伟认为万通地产的转型之路是大多百强开发企业都要面对的问题，在转型的过程中，必然会遇到不同的问题，或是要不断地试错。商业地产、写字楼等后期进入运营状态，需要比较长的培育期，到了成熟阶段，商业地产写字楼的租金还能反哺住宅项目的开发。万通地产还处于转型的道路上。


2018年，万通地产尝试发展地产服务业和地产金融服务的第三方产业转型，以约5亿元的代价收购了中融国富投资管理有限公司100%股权。但万通地产的资管业务在上半年也出现了萎缩。截至2019年6月末资管业务收入4935万元；2018年此项收入为1.94亿元。

同年7月份，万通地产曾宣布拟以31.7亿元价格收购新能源电池公司星恒电源合计78.284%股权，增加新能源电池业务，试图打造地产+新能源双主业发展格局。但该项目在12月份终止收购，万通地产大手笔跨界新能源电池计划遭遇流产。

张波则认为，万通地产本身作为国内老牌的房地产开发企业，具备较为丰富的地产开发经验，但在房地产快速发展的阶段，万通并未能抓住时机实现快速扩张，而自持型商业地产本身对于资金要求较高，多重因素叠加之下，万通地产的发展的确可以说未能驶上“快车道”。

在2019年2月18日，万通控股与普洛斯签署股份转让协议，万通控股向普洛斯转让总计2.05亿股万通地产的股份，占万通地产股份总数的10%，交易金额总计约8.21亿元。这一交易完成后，普洛斯将成为万通地产第三大股东。而这一举措，是否意味着公司将向物流地产转型？

最近，万通地产人事变动不断也引起不少投资人注意。《商学院》记者了解到，今年5月份以来，万通地产董事长王忆会、首席执行官李虹、首席市场官翟力等高层已先后去职。

某知名地产分析师认为，这种频频离职不是一个好的信号。高层人事频频变动，对企业带来很多压力，说明内部管控能力有点弱。内部管理也会因此出现混乱现象，短期来说对企业影响较大。

“其实冯仑系在万通的近十年，万通的发展也未能显现出快速增长的迹象。”张波说，近期其内部高层的不断变动亦显示出内部在战略决策方面存在较大分歧，企业自身增长乏力加之内部变动频频，万通的前途的确难言乐观。目前万通有的更多只是自身的品牌沉淀，但品牌沉淀并不代表高品牌溢价，企业本身也难以承受战略转型的多次摇摆了。


未来，万通地产的发展方向将走向何处？《商学院》将会持续关注。