文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

随着房地产行业由增量时代转向存量时代，房企纷纷转向多元化转型，但是入局一个新的行业，需要更多的精力和资金，对于房地产企业来说机会与挑战并存。

近日，雅居乐旗下物业服务企业雅生活不平静。10月15日晚间，雅生活发布公告披露，绿地控股旗下绿地金融海外投资集团有限公司于当日在公开市场出售5000万股股票，平均价格为21.18港元，市值约10.59亿港元。这也意味着，此次减持，绿地控股可套现10.59亿元。减持前，绿地控股合计持有雅生活15%的权益，总计2亿股，减持后，其占总股份比例为11.25%，仍为第二大股东。

雅生活方面表示，绿地金融减持股票主要是基于自身整体发展考量，并不影响绿地控股与本公司的战略合作。绿地控股在2017年8月以10亿元入股当时还未上市的雅生活，取得雅生活20%股份，同时，将旗下绿地物业以10亿元卖给雅生活。

此外，雅居乐半年报显示，报告期内，雅居乐的净利润同比增长37.69%至58.94亿元，整体净利润率21.7%，较去年同期增加4个百分点。其中，归属公司股东的净利润为50.77亿元，同比增长35.06%。

然而，值得注意的是，雅居乐净利润的增长主要与项目股权转卖有关，依靠转让项目出现净利润不具有可持续性，提升自身的实力才是企业持续稳定发展的关键所在。雅居乐将如何通过提升实力来实现业绩的持续稳定增长？

对此，《商学院》记者向雅居乐方面发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

“套现”约10亿元

对于雅生活与绿地物业的战略合作由来已久。2017年6月，雅生活斥资10亿元收购绿地控股旗下的绿地物业，并与绿地签署战略合作协议，并承诺注入超过5000万平方米的物业面积。

形成了以“雅居乐物业”和“绿地物业”双品牌驱动战略。2017年8月，绿地又宣布以10亿元价格战略投资雅生活，获得其20%股份，成为二股东。自此，雅生活成为中国物业管理行业唯一一家同时拥有两家一线房企作为股东的物业服务企业。这也意味着，绿地用物业公司获取雅生活20%的股份。以此估算，雅生活当时的估值是50亿人民币。

据当初双方签订的《投资合作协议》里约定，自2018－2022年，绿地控股将聘请雅生活作为物业管理服务供应商，每年交付管理物业面积将不少于700万平方米，并额外提供300万平方米的优先物业管理权。

2017年9 月，雅生活正式在港交所挂出招股书。此次登陆港股，雅生活被寄予“港股市值第一物业公司 ”的厚望。据公开资料显示，雅生活此次共计新发售 333,334,000 股，对应发售后雅生活 25% 的股份，募集资金共计 39.12 亿港元。按照每股 12.3 港元的首发价，雅生活的估值已经到了164 亿港元。

根据雅生活的首发市值164亿港元计算，绿地控股所持的股权在半年内就由10亿元人民币的投入浮盈至24.6亿港元，约合19.8亿人民币，整体价值翻倍。

而截止2019年10月15日，以抛售当天雅生活收盘价21.40港元/股，市值285.33亿元计算，绿地则浮盈到了42.80亿港元。此次绿地在股价高点抛售雅生活股票，可谓获益颇丰。

此次减持后，绿地控股承诺将继续严格遵守上述协议，继续维护与持续发展雅生活的战略合作伙伴关系，继续支持雅生活的物业管理及相关增值服务业务发展，并避免同业竞争，为雅生活的快速发展提供支持。

但是资本市场对此并不买账，绿地抛售当日，雅生活股价放量大跌，收盘价21.40港元/股，跌幅达到6.96%，股民付出了真金白银的代价。

财经评论员严跃进认为，绿地出售雅生活股票可能是不看好持股，通过出售通过一些潜在收益不高的项目来回笼资金，解决资金沉淀的问题。

多元化业务存挑战

近年来，随着房地产企业纷纷试水多元化产业，雅居乐也加入其中。然而，企业进入一个新的领域，需要投入更多的资金以及精力，对企业来说也是一种挑战。

野村的一份研究报告显示，如果雅居乐下半年没有项目收入的进一步支持，相信要达成1000亿元人民币的全年销售目标将具挑战性。非地产类别的业务需要增长最少167％，才可满足到有关目标，其次是即使公司的非地产业务增长快速，但估计由于房地产业务的盈利能力较弱，下半年仍会出现20亿元人民币的缺口。

实际上，野村的担忧不无道理。以雅居乐发展的环保业务为例，2019年半年报数据显示，环保业务收入为4.74亿元，虽较去年同期上升68.9%，但相比2018年199.8%的增幅仍差距较大。其2018年经营利润较上年增加685.1%，2019年上半年经营利润却仅有2.25亿元，增幅大幅下滑至93.6%。

此外，环保业务的营业额及经营利润分别为4.74亿元和2.25亿元相较于雅居乐对环保业务动辄100亿元的投资而言，实在不足为道。据悉，2019年至2020年亦打算再投入200亿元。

另外，值得注意的是，2014-2016年，雅居乐负债情况较为稳健，三年内资产负债率分别为66.76%、64.20%、66.48%；但2017和2018两年，负债率已经逐渐攀升至72.96%和79.1%，总负债规模也急剧攀升。随着多元业务投入的增加，雅居乐的总借款也从2018年年底的885.29亿元增长到935.67亿元，增幅达24.4%；负债比率也从2018年年底的79.1%增加到81.3%。

毛利率下滑

“ 雅居乐2019年的预售目标为1130亿元。” 雅居乐集团副总裁王海洋在召开2018年业绩发布会时表示。

据雅居乐集团10月8日晚在港交所公告显示，1-9月预售金额为876.2亿元。完成全年目标的77.54%。此外，雅居乐半年报显示，报告期内，雅居乐的净利润同比增长37.69%至58.94亿元，整体净利润率21.7%，较去年同期增加4个百分点。其中，归属公司股东的净利润为50.77亿元，较2018年同期的人民币37.59亿元增长35.1%。

然而，雅居乐在半年报中披露50.77亿元股东应占利润中，包括将惠州公司34%股权出售获取总代价13.94亿元，以及一家合营企业转至附属公司的除税后重估收益4.35亿元。若剔除项目出售带来的收益，雅居乐的净利润将因为毛利率下滑而出现同比减少。

对此，某知名地产分析师对《商学院》记者表示，依赖股权转让等方式来获利，有救急的效应，具有不可持续性，所以雅居乐需要通过积极提升创新能力，尤其是要对主营业务积极提振。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，雅居乐上半年利润中项目转让收益所占比重较大，反观房地产开发业务本身的毛利率水平却有所下滑。因此，对于雅居乐来说，虽然财报数据表现亮眼，但实际业绩含金量依然难言成色十足。张波建议，目前，雅居乐加快销售进度显得尤为重要，并加快战略布局的调整速度，以弱化海南区域销售不利带来的直接影响。

另外，据半年报显示，雅居乐的毛利同比下降31.6%至82.2亿元，毛利率也较去年同期下降19.3个百分点，减少至30.3%。

对于毛利率下滑的原因，雅居乐在中期报告中坦称，“本集团的毛利为人民币82.20亿元，较2018年同期的人民币120.18亿元下降31.6% 。于报告期，本集团的毛利率为30.3%，较2018年同期的49.6%，下降19.3个百分点。毛利率的下降主要是由于多个城市受 “因城施策”的影响，导致高毛利率项目之销售收入确认占比大幅下降，致使本集团整体毛利率有所下降。

雅居乐副总裁潘智勇在业绩会上也表示，“毛利率下降的原因很明显，高毛利的收入少了，具体来说就是海南岛。”

据潘智勇业绩会现场透露，今年上半年，雅居乐海南及云南贡献预售金额共88.46亿元，仅占总预售金额15.2%。毛利方面，2018年，海南项目毛利贡献66亿元，2019年上半年只有6亿元。

雅居乐于2007年与2008年竞得清水湾项目地块，由于拿地成本，因而具有超高毛利。在最严限购令实施之前，海南区域对雅居乐的销售业绩巨大贡献。

自2009年开售以来, 雅居乐清水湾项目始终是该公司销售业绩的顶梁柱。2011年至2016年，清水湾项目的销售金额分别达到72亿元、60亿元、78亿元、75亿元、70亿元和90亿元。2017年，雅居乐全年实现营收516亿元，销售额为897.1亿元。其中，华南区域、海南和云南区域、华东区域贡献量位列前三，销售金额分别为350亿元、200亿元和180亿元，占其全年销售金额的比例分别为39%、22.3%和20%。海南的200亿业绩中，清水湾贡献了178.92亿元，占比近9成。

自2018年4月以来，海南出台全域限购政策，雅居乐清水湾项目的受挫。，2018年雅居乐海南区域销售业绩并不理想。据雅居乐2018年年报显示，海南及云南区域对雅居乐的业绩贡献比出现下滑，由2017年的22.3%下降至19%，不及华南区域和华东区域。

此外，野村发表研究报告指出，仍然对雅居乐2019年的地产项目销售增长看法保守。其中一部分来自对其城市布局的担忧，“因其海南及三、四线城市项目的挑战持续，因此维持予其“减持”评级及目标价9.75元。

未来，雅居乐将如何发展。对此，《商学院》记者将持续关注。