文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

近日，光明地产发布公告称，公司通过上海联合产权交易所，协议收购光明食品集团、上海崇明农场有限供公司所持有的上海东平小镇农场有限公司（以下简称“东平小镇农场”）70%股权，总成交价为7000万元。收购完成后，东平小镇农场将纳入光明地产的合并报表范围。

据相关数据显示，东平小镇农场自公司成立以来尚未产生营收，截至2019年1月，营业利润为-68.25万元，利润总额为-68.25万元，净利润为-68.25万元。经营业绩可谓十分惨淡，光明地产缘何对经营不善的东平小镇农场进行协议收购？

对此，《商学院》记者向光明地产方面发出采访提纲，光明地产回复称，东平镇于2017年被列入国家住建部公布的全国第二批276个特色小镇名单。东平小镇主要协助地方政府进行崇明东平特色小镇土地一级开发的前期招标设计工作。为确保东平特色小镇建设顺利推进，光明集团成立“光明东平特色小镇筹备组”，旨在把小镇打造成为集食品产业和花卉产业为一体的高度融合的特色小镇，成为宜产、宜旅、宜商和宜居的产城融合之地，成为崇明世界级生态岛建设的又一个亮点。

光明地产通过收购控股股东光明食品集团及其全资子公司崇明农场公司所持有东平小镇公司合计持有的70%股权，交易完成后，东平小镇将纳入光明地产合并报表范围；此外，此次交易有利于充分发挥上市公司与光明食品集团的资源协同功能，获取综合型资源，加快东平特色产业小镇的开发建设运营，打造产业加地产新模式，培育新的经济增长点，提升核心竞争力，厚植持续发展潜力，符合公司努力成为以房地产为底板的综合型产业集团的战略目标，对于转型升级具有长远积极的意义。

营收利润双降

事实上，除了收购的东平小镇农场项目营收利润均为-68.25万元外，光明地产三季度营收利润均大幅下降，据光明地产2019年三季度报告，前九月营业收入约85.23亿元，同比下降9%，其中，地产主业营收占比超85%；净利润约5.73亿元，同比下滑43%。报告期内，公司的经营活动产生的现金流量净额为-55.81亿元，上年同期为-59.38亿元。

对此，光明地产方面表示，2019年三季报，公司营收利润双降，主要是受销售产品结构变化等因素影响。

58安居客房产研究院首席分析师张波对此分析表示，从光明地产公布的半年度财报来看，其中一大特点是营收利润双降，光明地产2019上半年其实现营收同比还有13.7%的增加，但净利润也是同比下降39.71%。从公布的第三季度报告来看，营收也同比出现下滑，整体销售下滑和销售面积同比减少有着一定关系，从利率下滑来看，和其房地产毛利率大幅下滑有着一定关系。同时由于其全年销售面积同比减少，也引发了经营性现金流明显减少。值得关注的是，光明地产的负债依然有所提升，这和其2018年以来拿地节奏加快有一定关系，拿地增加了对资金的需求，融资加速则引发流动负债持续提升，因此其短期面临的偿债压力依然较大。张波建议，在房地产融资整体偏紧的大背景下，加大财务风险控制，并通过加快项目的开工和去化节奏加速回款，是改善财务状况较为关键的动作。

加快发债

今年以来，随着房地产行业集中偿债压力显现，光明地产在营收利润双降的背景之下，正在加快发债步伐，进行密集发债。据《商学院》记者统计发现，光明地产分别于今年1月、8月以及10月发行上市三期永续债，发行票面利率分别为5.90%、5.70%以及5.87%，累计募集资金达17亿。顾名思义，永续债是指没有明确到期时间或到期时间非常长的债券，其利率一般高于银行定期存款。

据光明地产的最新一期永续债发行情况公告显示，公司表示此债券的发行期限为3+N年，实际发行金额6亿元，发行利率依据2019年10月28日前5个工作日中债3年期国债收益率平均值2.82%加上305BP得到。募集资金将全部用于归还发行人于2020年2月22日到期的超短期融资券“19光明房产SCP002”。 会计处理上，光明地产将永续债列入权益，具体理由是“发行人根据企业会计准则和相关规定，经对发行条款和相关信息全面分析判断，在会计初始确认时拟将本期永续票据计入所有者权益。”一般来说，永续债发行企业会在规定允许范围内把永续债放入资产负债表中的权益类，从而达到降低资产负债率的目的。

对此，张波分析称，房企密集发债一方面是“借新还旧”，缓解短期债务压力，另一方面则是自身扩大规模化的诉求驱动。

著名经济学家宋清辉在接受《商学院》记者采访时分析称，房地产企业密集发债有三个方面的原因，一是其他融资渠道严重受阻；二是2018年下半年以来，国家多次出台民企纾困政策，引导金融服务实体经济，而不是投向房地产；三是房地产企业债券到期量增加，不得不通过债券发行应对债券到期带来的融资缺口。对于未来的市场情况，宋清辉预测，在经济下行压力仍然较大的情况下，未来房企融资环境不容乐观。在房企普遍负债率较高的情况下，蕴含着危机，2020年爆雷的风险概率很大。

宋清辉提醒，房地产企业密集发债存在很大的风险，例如在营收利润均下降的情况下，存在偿债风险等。

未来，光明地产将如何构建实力光明，改善当下财务状况，《商学院》将持续关注。