对于长期以住宅地产开发为主业的时代地产而言，其开始布局以创意办公园区为主的产业地产意图何在？近两年，包括绿地、万科、保利等龙头房企都在广州布局产业地产项目，作为区域型房企，产业地产这一“红海”就真是香饽饽吗？

今年上半年宽松的市场环境让大部分房企得以轻松完成预期的销售目标。根据时代地产8月4日公布的半年业绩显示，截至2016年6月30日，时代地产已经累计实现合同销售金额133.6亿元，销售面积119.8万平方米，两项指标相比去年同期都实现了较大幅度的增长。

而在盈利方面，在业绩和收入的保障下，时代地产的利润总额也较去年同期增长了14.3%至5.3亿元，毛利率及股东应占核心利润率分别达到26.3%及9.5%。

对于这样的业绩和盈利表现，时代地产主席岑钊雄虽然用了“理想”二字来形容，并预期下半年房价与地价都仍有上涨的空间，但其也认为，“未来房企的利润挖掘还需依赖于业务创新”。

“时代地产正在加速推进地产主业之外的延伸业务，大方向是围绕‘中产家庭’和‘中小企业’需求提供全产业链的社区和金融服务，”在接受《中国经营报》记者提问时，岑钊雄表示，在延伸业务当中，以商业办公园区为主的商业租赁业务将是其中的一个重要方向。

据时代地产方面透露的信息，时代地产在商业办公园区领域其实早有涉及，早年间在广州已开发有白云时代·国际单位创意园、白云远景路商业街、时代T.I.T广场三个园区办公项目。今年7月份，时代地产旗下的商业地产平台联合第三方发布了名为“企业邦”的服务平台，时代地产希望通过整合内外部资源，以提供“成长无忧”全生态链服务的模式吸引企业入驻园区。

这种产业模式与万科2015年开始布局的“万科云”产品在概念上有高度相似之处：通过共享空间、优化资源配置等手段，为入驻者提供空间、资源及工商政务、法务财税、互联网IT、知识产权、金融人力等多重服务，助力中小企业成长，降低企业的综合运营成本。

不可否认，这种高效的商业模式已经让时代地产初尝甜头。报表显示，今年上半年时代地产旗下商业办公物业已经为其提供了接近1.5亿元的租金收入，相比去年同期的1.1亿元增长超过30%。

“未来商业办公物业的租金收入会成为集团一项很重要的收入补充，”岑钊雄告诉记者，明年时代地产旗下还将有两个全新的商业项目投入市场，分别是位于广州天河的时代E-PARK和番禺区的时代E-PARK，预期租金回报仍会有大幅度的提升。

根据时代地产在商业办公园区方面的长远规划，未来时代商业将不仅仅专注于商业办公园区的开发和运营，业务触角还会延伸到酒店、孵化器、创业社区、天使投资等相关业务。

在行业观察人士看来，时代地产发力推进园区办公等新业务，一方面是利润挖掘的潜在需求，另一方面也是其土地拓展模式的必然选择。

长期深耕珠三角的区域型房企，时代地产在土地拓展上并不局限于公开市场的土地招牌挂，城市旧改也是获取土地的一个重要方式。“公司采取多元化低成本土地拓展方式，尤其是积极参与三旧改造项目，获取了充足的低成本土储，”早前岑钊雄在接受媒体采访时曾直言道，通过旧改获取项目能在一定程度上保证公司盈利达到预期目标。

公开资料显示，在2013年上市之后，时代地产手中就握有广州20个城市改造项目，这些项目总用地面积超过500万平方米。截至今日，时代地产仍在通过旧改的方式在广深等地拓展土地项目。

“地方政府考虑到产业升级的需要，在旧改项目上往往会要求开发商有综合开发的能力，住宅和商业配套需要并行，”有相关行业人士对本报记者表示，周期长、难度大的旧改项目往往会让一些实力不足或者快周转的房企望而却步。

但时代地产却认为，旧改却正好是其所长。“我们有丰富的旧改经验，也能理解地方政府产业升级的需求，未来我们的几大旧改项目都有相关的办公园区规划，”岑钊雄表示，独特的产业园区经营模式可以帮助时代地产进一步获得低成本的土地项目。

从目前时代地产已投入运营的商业办公园区项目来看，其不少都是从原有的旧厂房、工业园区改造而来，虽然占地面积不大，但却各具特色。比如其位于广州白云区的时代国际单位创意写字楼园区，原来是一大片广州的旧厂区，改造后一期占地仅2万平方米，但却也吸引了130多家科技创意型企业入驻。

“通过旧工业区和厂房改造实现产业升级，对于地方政府而言确实有一定的吸引力，但是复制的速度有一定的限制，毕竟旧改项目有限而且运作周期相对较长，”在行业观察人士看来，时代地产的商业模式固然可以复制，但复制难度也显而易见。

事实上，作为产业地产里的小规模企业，时代地产接下来还要面临横向的激烈竞争。

从去年开始，来自全国的地产大鳄们都在竞逐广州的产业办公园区：一方面是万科利用万科云概念，在广州智慧城打造总建筑面积60万平方米的“广州万科云城”，另一方面，绿地集团也联手机场集团，在花都准备打造占地33万平方米空港经济区总部经济园，目前其园区内的“广州国际空港中心”已经签约了大批企业入驻；而今年7月，保利地产位于南沙新区占地20万平方米的保利电商港也启动了全球招商。

产业地产概念下的商业办公园区，俨然已经成为房企未来争相追逐的“新蓝海”，对于规模和品牌都不及行业龙头的时代地产而言，其会在商业办公园区方面走出一条“小而美”的路子吗？

（王小明 中国经营报记者）