人口老龄化问题在我国已十分凸显，据全国老龄工作委员会办公室数据，截至2015年底，我国65岁以上老人占总人口比例为10.5%，已经超过国际老龄化国家7%的标准。预计2020年老年群体将达到2.43亿，约占总人口的18%，到2050年前后老年人口数量将达到峰值，超过4亿，届时每3人中就会有一个老年人。

“本世纪末以后养老产业会成为中国规模比较大,持续时间较久的产业,经济效益在10年后就会显现,实现普遍盈利。”朱凤泊预测道。

《中国经营报》：目前养老产业发展顶层制度建设怎么样？

朱凤泊：现在关于养老虽然有很多宏观政策，包括习总书记的讲话，国家高度重视养老问题，但是政策尚未落到实处。养老行业最近几年才开始发展起来，真正成熟的商业模式、有关的管理规章等官方的制度建设并不完善。

比如说养老的建设标准、服务标准，管理标准都没有统一的规定。现在在制度建设上是一盘散沙，各省有各省的标准，甚至有些省没有，每个机构的标准也不一样，都是企业在牵头摸索着做，不成熟，这样一是加大了管理成本，二是让消费者感觉不到规范的市场、规范的机构、规范的企业，这也是目前一个硬伤。

《中国经营报》： 目前养老产业发展面临哪些问题？

朱凤泊：目前民营企业做养老主要面临两大难题。一是拿地，二是开发建设的资金来源。我国土地供应分住宅，商业，工业等好几个品类，但唯独没有养老用地，这也为后续拿不到银行贷款埋下了病根。

银行研发的金融产品上没有针对养老产业发展的，从全国情况看，在银行拿贷款发展养老的可能性不大，基本上养老都是从基金类、投资公司类、小额贷款等来募集资金，利息相对较高，增加了投资成本，利润空间相应被挤占了，形成了一个恶性循环。但太阳城银龄公寓实现了盈利,加上医院收益，其他设施的收益,对外发展的收益,太阳城已经度过了前期的资金难关，资金不存在问题。

《中国经营报》：对未来养老产业发展方向作何研判？

朱凤泊：在中国，未来要想把养老做好，必须是做好个性化服务。个性化服务通过什么来实现？就是我们目前抓的——建立精细的档案，进行档案的管理,对每一位住进来的老人的个人情况进行登记，包括兴趣爱好、健康状况、饮食习惯等基本情况。从近几年趋势来看，民营企业做养老的环境越来越好了，比如说PPP模式，过去国家并没有把PPP纳入到养老行业，现在也放进来了，而且前两天国务院又新发了一个文件（国办发【2016】82号文件），就是用PPP做养老，做得好的省市国家财政要加大支持，鼓励用PPP形式把养老服务业做好。

《中国经营报》：太阳城集团自2000年涉足养老地产，至今已历时16年。作为民营企业，在发展养老产业过程中，遇到过哪些问题？

朱凤泊：太阳城当初拿的是住宅用地，本来我们可以完完全全做住宅，不做养老，就做普通房地产了，但是我们自觉自愿自主地调整了规划，把住宅别墅的用地调为今天的养老综合体，其中24万平方米建筑面积做了住宅，86000平方米自持的物业用于养老。做养老需要有医疗、文化、健身娱乐、商业等配套设施，所以前期投资特别大，而这部分资金正是来源于开发住宅所得资金。

由于持有物业的内容丰富，功能强大，反过来住宅的单价在当时本地周边的基础上又提高了25%，这样给我们带来了比较好的利润，我们用这部分钱把持有物业做起来。我们也遇到了前些年银行不给贷款的问题，但是我们用滚动开发的模式，通过卖掉住宅回笼资金形成利润，再把自持物业做起来。

太阳城从当初的一片空地发展到今天这样，完全是凭自己的资金解决方法、运营方法、市场的产品模式，一步一步把太阳城做起来的。现在这种滚动开发建设模式得到了全国各地政府的青睐。

《中国经营报》：太阳城开发到现在经历了哪几个阶段？

朱凤泊：太阳城开发经历了三个阶段，目前已经过了前期拿地和开发建设的阶段，进入第三阶段，也就是战略发展阶段。第三阶段一是运用太阳城发展的品牌和经验对一些刚刚拿地要做养老的项目进行前期策划辅导，目前已经在全国签了43家，包括使用太阳城品牌，以及运营都是我们来做。

二是因为太阳城不具备复制太阳城模式再去外地投资的实力，政府招商现在用PPP模式把太阳城招过去，现在已经成功地进入山东济宁项目，总投资50亿元，还有攀枝花、四川绵阳等地方都要引太阳城过去，这样太阳城就能越做越大。

三是用金融资本思想来做养老发展，这是我们的一个突破，我们通过16年的养老运营经验总结出，越往后养老的成本和家庭养老的投入越大，老人越来越多，国家也难，一些养老机构又不怎么挣钱，总体来说我们发现养老这个产业都缺钱，政府没钱，比如说养老金亏空，入不敷出，养老机构90%大体不挣钱，这是一个残酷的现实，现在家庭在养老方面的投入越来越大，所以都体现在一个钱字上，要用金融资本思想来破题。

（金姝妮 中国经营报记者）