“其实房地产行业并不是真正的产能过剩，因为老百姓居住问题没得到有效的解决”，郁亮表示。

郁亮指出，特大型城市的住房供应是短缺的，房价上涨比较快，年轻人买不起房子，不但降低了城市吸引力，也影响了城市的发展，对金融安全也有影响。而多个中小城市有严重库存。

在郁亮看来，要解决这个问题，有两个抓手。一方面是要发展租赁住宅，二是大力发展“轨道+物业”的模式。

具体到发展租赁住宅，郁亮指出，目前还面临一些问题。

首先，从机构租赁者来说，目前国民经济统筹没这个行业，也没有消防标准，住宅有住宅标准，但租赁这方面的标准就没有。

第二，税负过重，如不动产租赁经营，增值税达到11%。

第三，房地产信托投资基金（REITS）进展缓慢，没解决不重复征税和非交易型过户免征税费的问题。

第四，地方对发展租赁住宅方面重视不够，中央39号文没有得到落实。大城市房价这么高，租赁住宅是能够缓解大城市里面房屋供应不足的问题，这是一个抓手，应大力发展租赁住宅。

谈及第二个抓手——大力发展“轨道+物业”的模式，郁亮表示，“轨道+物业”的发展模式，对于我国家解决大城市病的问题，有很多机会。

郁亮具体说道，全世界12个超过一千万人口的城市，有3个在发达国家，其他都在发展中国家，中国有两个，北京和上海，这些城市都遭遇过大城市病或者正在遭遇大城市病。

“东京在80年代通过努力基本解决了大城市病的问题，东京城区里面有70%是住宅，使得东京在东京圈内成功解决了可支付住宅的数量问题、供应问题，缓解了大都市年轻人买房的压力。同时，东京的轨道交通在整个公共交通的比重分担率达到95%，东京通过轨道模式，实现通勤时间在一小时以内。”郁亮举例说。

与东京对比，中国大都市的住宅比和轨道交通覆盖比明显偏低。“上海城区里面40%多是住宅，北京更少一点约28%左右。轨道交通在整个公共交通的比重分担率，北京只有45%，上海55%，” 郁亮说，这些地方应该通过轨道加密的模式来解决问题。

郁亮总结，“轨道+物业”的发展模式，在解决我国大城市病方面应该有很多机会。发展租赁住宅和“轨道+物业”的模式，对房地产行业来说是供给侧结构性改革的两个抓手。

（周丽 中国经营报记者）