文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

房地产宏观调控常态化的背景下，一众房地产上市企业2019年上半年财报表现差强人意，在上海滩颇有名气的光明地产（600708.SH）就是其中之一。财报显示，上半年光明地产营收73.19亿元，同比增加13.72%，表现还不错，但净利润方面为5.03亿元，同比下降39.71%，可谓“增收不增利”。

光明地产曾在2016~2017年，净利润增长超过90%，这是它的“高光”时刻。光明地产在其公司介绍中指出光明地产的控股股东为光明食品（集团）有限公司（以下简称“光明集团”），是其核心主业之一、主力舰、利润支撑。

光明集团曾提出了“五年再造一个光明，十年构建实力光明”的战略目标，光明地产作为其利润支撑，其业绩表现影响着集团的发展。

调控加码 业绩增长放缓

“增收不增利”是光明地产上半年财报的一大特点，光明地产在回复《商学院》记者采访时称，公司盈力能力下滑，主要原因有两点。一是2018年，房地产行业调控持续深化，市场经历了由热转冷的变化。尤其是随着各地调控持续加码，下半年市场氛围快速转冷，多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降，成交速度明显放缓。公司项目主要位于长三角和中西部省会中心城市，恰巧处于政府严格调控的城市，受外界环境影响比较大。其次，由于限购政策，购房需求受到严格限制。再加上限价、限贷政策，限售价远低于市场价，有些城市甚至低于成本价，公司不得已采用策略性持有以等待更好的销售时机，以便真正实现效益最大化目标。同时部分城市限制网签备案速度，已大定并明确购房需求的客户也无法正式签定预售合同，公司的销售无法及时实现。二是房地产企业属于周期性特别明显的行业，公司2018年的业绩实现主要是要靠2015年、2016年获取的土地储备后续开发来实现。而在2015-2016年公司加大了对原有项目的运营开发节奏，适度控制了土地储备拓展的力度，受2015年、2016年相对土地储备量少的影响，公司在2018年的供应量，业绩未能继续保持高速增长。

财报显示，除营收、净利润两项关键指标外，上半年光明地产资产负债率为82.20%,经营活动产生的现金流量净额为-73.99亿元，较上期-16.24亿元减少了355.58%。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，从光明地产公布的半年度财报来看，与房地产毛利率大幅下滑有着一定关系。由于其上半年的销售面积同比减少超过23%也引发了经营性现金流明显减少。值得关注的是，其负债提升和2018年以来拿地节奏加快有一定关系，拿地增加了对资金的需求，融资加速则引发流动负债持续提升，因此其短期面临的偿债压力依然较大。张波建议，在房地产融资整体偏紧的大背景下，加大财务风险控制，并通过加快项目的开工和面市节奏加速回款，是改善财务状况较为关键的动作。

现金流吃紧

房地产业流行着一句话：“现金流为王”，2019年上半年，光明地产现金流为负，事实上对于地产企业而言，经营现金流为负并不鲜见，但业内专家提醒 ，如果现金流为负，净利润下滑，则要提高警惕。

据光明地产2019年半年报经营评述显示，2019年二季度光明地产拿地节奏逐渐加快，一、二线城市成为布局重心，投资金额占比超七成。2015年和2016年，公司新增房地产储备面积为85.44万平方米和52.75万平方米，同比下降31.02%和38.26%。2017-2018年，公司新增房地产储备面积为94.25万平方米和144.52万平方米，同比增长了78.67%和53.34%。

拿地增加的同时，光明地产的开工面积也在扩大，但竣工面积无法跟上节奏。2019年上半年，光明对此新开工面积 303.3 万平，同比增加52.6%，已超全年计划目标，而2015-2018年，光明地产新开工面积为135.6万平方米、178.29万平方米、256.14万平方米和472.89万平方米，同比分别增长了-58.66%、31.29%、43.66%和84.62%。

2019年上半年公司竣工面积 66.4 万平，占全年竣工计划的 29.6%，2019年计划竣工面积为224.32万平方米，而2015-2018年公司竣工面积分别为196.1万平方米、292.63万平方米、246.62万平方米和142.44万平方米，同比分别增长了46.56%、49.22%、-15.72%和-42.24%。拿地和开工在不断提升，竣工面积却跟不上节奏，沉淀资金成本无疑会增加企业的财务负担。

近日，光明地产公告称，公司于8月22日-23日发行的2019年度第二期超短期融资券募集的资金已全部到账。该债券发行金额为人民币9亿元，发行利率为3.87%，期限为180天，起息日为2019年8月26日。此外，光明房地产于2019年7月9日-10日发行了2019年度第一期超短期融资券，实际发行金额为10亿元，利率为3.77%，期限为270天，起息日为2019年7月11日。频繁发债，或与光明地产现金流吃紧有关。

多元转型

房地产宏观调控正常态化，为此越来越多的房地产企业提出转型，光明地产亦不例外。据悉，光明地产提出了“1+7+5+X”的发展方向，1是做实房地产业务的底板。7是在以上海为主战场的多元创新转型中，结合自身优势、构建新型商业模式，包括保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设、物流园区打造，并逐步向全国复制推广。在由专业型公司向综合性平台公司转型过程中构筑“商业平台、物流平台、供应链平台、服务平台、建设平台”5个关键平台，通过五大平台底板的打造，早日培育出新的经济增长点，同时成为嫁接光明食品集团丰富产业资源的重要载体。通过打造X个全新的商业模式，并与主业增强协同粘性，构建起全新价值链体系。

“在光明食品集团的强大背景和资源支撑下，在上海2035年成为全球卓越城市，长三角区域一体化国家战略，乡村振兴战略支撑下，我们将推进地产业务的创新升级，内部服务集团的项目建设，外部服务社会的发展态势，向社区居住、商业地产、物业物流服务为一体的系统运营商转型，成为城市新生活、新地标的开拓者，成为以房地产为底板，具有光明食品基因，综合性产业集团。我们将顺应时代，加快融入新的战略定位中去，不断提升公司内在价值，不断传播公司的潜在价值，不断发挥国企改革排头兵作用。”光明地产方面回复《商学院》记者采访时称。

事实上，房地产高速增长时代一去不复返，各大地产商在转型中，亦是不断探索，这其中也会出现各种新问题。光明地产如何通过转型做强主业，构建实力光明，改善当下财务状况，《商学院》将持续关注。