文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

近日，合生创展集团有限公司(下称“合生创展”,0754.HK)发布公告，宣布以1.14亿美元收购一宗位于美国纽约曼哈顿的空地。据悉，这是合生创展在中国境外的首个投资项目。

曾经，合生创展与碧桂园、恒大、富力、雅居乐并称“华南五虎”，更是国内首家销售额超百亿元的地产开发商。但是在众多房企通过高周转、高杠杆向千亿销售额迈进时，合生创展一直“慢周转”，克尔瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，合生创展以163.2亿元流量金额和163.2亿元的权益金额被远远抛在了去年的全国房企百强之外。合生创展早已掉队。

进入2019年，合生创展集团活跃起来，频频举牌，凶猛拿地、接盘新城项目，这似在昭示，以“慢”著称的合生创展，要开始为了规模“提速”了。

合生创展出海的原因是什么?在众多房企出海遇到海外目的地政策的不同后，合生创展投资境外项目存在怎样的风险性？

对此，《商学院》记者向合生创展方面发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

首次出海

12月13日，合生创展公告称，公司与卖方K -Land Lex 47th LLC 签订一宗土地收购协议，以1.13亿美元代价收购一宗位于美国纽约曼哈顿的一宗空地。

合生创展在公告中表示，该物业位于全球公认的金融中心纽约曼哈顿。纽约人口的增长为纽约住宅物业创造了相应需求。经过对该物业及其发展潜力的调研并考虑该物业所处地段、投资规模及预期资金回收周期后，董事会认为该发展项目符合本集团的投资标准，因而被选为本集团在中国境外的首个投资项目。

对此，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，目前各个房地产企业国内布局基本完成，事实上和其他房地产企业一样，合生创展出海主要目的是进行国际市场的战略布局。

盘和林提出，布局海外市场，最主要的就是充裕和稳定的现金流支撑，不管是投资建设还是后期经营市场的风险防范，如果资金跟不上项目很容易胎死腹中。加之，海外房地产开发模式与国内不同，与金融机构频繁大量的合作是必然的，如何保证长久稳定的合作关系，对于企业的资金链的稳定也极为重要。另一方面，政治壁垒或者障碍也需要企业积极稳妥的处理，在海外布局中，很可能成为重要的阻碍因素。

著名经济学家宋清辉则认为，合生创展出海的原因或是为了在细分市场上获得稳定收益，当前不少国内高端职业客群到海外置业投资，国内房企恰恰可以利用国内销售渠道上面的资源优势。然而，在众多房企出海遇到海外目的地政策的不同后，合生创展投资境外项目存在同样的风险。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，合生出海的主要目的当然是想通过海外的投资和开发，达到更高的回报和收益。涉及海外投资的房企并不少，有些在海外也已取得不错的回报。但总体来看，海外项目的投资的政治风险性较大，尤其是海外各国的法律和国内存在较大差异性会导致风险性的增加。

总负债突破千亿

规模扩张、凶猛拿地，对任何一家房企的资金链都是一个极大考验，合生创展亦不例外。

财报显示，截至2019年6月30日，合生创展的总负债为1148.78亿港元，资产负债率为62.16%，均为近10年最高水平。其中银行及财务机构借贷总额为494.59亿港元，与2018年底的数据相比增长了近40亿港元。

资金压力下，合生创展加快融资步伐，这似在昭示，以“慢”著称的合生创展，要开始为了规模“提速”了。今年4月，“工银瑞投-合生创展物业费资产支持专项计划”获上交所受理，融资规模31.6亿元；6月，公司完成发行5亿美元，利率7.5%的优先票据；7月，“合生创展-联合保理供应链金融1-24号资产支持专项计划”状态更新为“已反馈”，规模为50亿；而在8月，公司另一笔融资规模达20亿元ABS债券发行也获深交所通过。

曾经，合生创展与碧桂园、恒大、富力、雅居乐并称“华南五虎”的房地产开发商，也是中国的第一家百亿房企。只是，随后的十多年时间里，“高周转”几乎是房地产企业的共性之处，发展模式的不同导致这五家房企走出了不一样的道路。相比与其他四家，碧桂园、恒大早已破千亿，富力、雅居乐的销售额也接近千亿，2019年1-11月合生创展合约销售额仅为189.72亿元，而第一梯队的碧桂园、中国恒大、万科的同期规模都在千亿量级，分别为7554.9亿元、5854.8亿元、5743亿元，合生创展掉队了。

盘和林认为，掉队的原因主要在于经营模式，可以看到2008年4万亿计划后，各个房地产企业在全国开始了疯狂的扩张，走的都是“快周转”路子，以抢占市场，积极回笼资金。而合生创展则是“囤地+慢周转”的模式，使得资金回笼期拉长，负债利息“滚雪球”般的增长，吞掉了许多项目的溢价利润，公司的经营发展和增长速度长期处于慢节奏，便逐渐与其他几家房企拉大差距。

财经评论员严跃进认为，合生创展近年来在传统地产业务上表现不好，合生创展本身的经营模式对其业务表现带来影响。

而据此前多家媒体报道显示，2003年至2013年的十年间，合生创展在京津新城上累计投入200亿元，这一笔巨大的投资，被认为使合生创展错了其在其他城市布局的机会，从而错失规模化发展的最好时机，牵制了合生创展后续的发展。

在盘和林看来，京津新城之所以成“空城”，主要原因在于“定位”的失误，京津新城面积有两万五千亩 ,预计可以居住50万的人口，事实上相当于一个小城镇，而非别墅区，盘活京津新城项目，需要对其重新定位，有取有舍。他建议，合生创展可以将京津新城转换为新型小镇，从价格进行调整，以盘活存量回笼资金。或者深度开发，转变为旅游度假区、旅游小镇等，深挖价值链，增加附加值等。

对于合生创展未来的发展情况，可否借布局海外重返赛道，《商学院》记者将持续关注。