截至2014年底，沈阳零售商业面积总存量达到730余万平方米，约为2008年的4倍。 “这已经是一个可怕的数据了，2014年沈阳户籍人口约730万人，人均零售商业面积近1平方米，接近发达国家人均1.0~1.2平方米的水平。”专业研究机构有关专家表示，但发达国家的人均收入是沈阳的10到20倍。

不仅如此，沈阳写字楼面积在2014年猛增24.8万平方米，总量达到70.8万平方米；五星级酒店面积达到102万平方米，6000余房间。与此同时，写字楼的空置率迅速上升至38%，而这一数字在2013年为14%，租金呈负增长态势。

未来几年还会有一个供应量的爆发周期，预计到2020年人均零售商业面积将达1.6平方米，总量将超1200万平方米。到2020年，写字间总量将近320万平方米，五星酒店将达到39家，面积超150万平方米，客房超过1万间。

“沈阳很不错，青年大街有上海金融中心的感觉。”2014年，庞巴迪一位主管到沈阳考察时这样感叹沈阳金廊开发令城市形象提升迅速。

金廊工程是沈阳中央都市走廊工程，以商业地产和公共服务建筑为主，青年大街是最核心区域。2003年7月启动，至今尚未完工。金廊最初的规划是全长12公里，平均宽度1~2公里，总面积17.7平方公里。随着工程深入，工程区域不断扩展，目前已规划至全长约30公里，面积约75平方公里，跨越沈阳6个行政区及开发区。

“金廊工程是一个很好的策划，而且金廊的招商是非常成功的，国内外很多著名的开发商都聚集到了沈阳，恒隆、茂业、嘉里、世贸、华润、华强、瑞安、上实置业等等。”戴德梁行沈阳公司总经理赵欣表示。

而开发大型综合体，做高档配套，起数百米高楼，让沈阳快出形象出好形象，正是沈阳市推进城市发展的初衷。仅在 2011年，17公里长的金廊沿线就有上百栋百余米的高楼崛起。但是很快，上百米高的建筑便不能再称为“高楼”了。

市府恒隆双子塔350米、新地中心260米、龙之梦亚太中心430米、国际金融中心427米、新世界会展中心370米、裕景中心400米……2013年开工建设的宝能环球金融中心将成沈阳最新超高地标，号称东北第一高楼，将达565米。

2009年年初一份关于金廊工程建设情况的汇报显示，当年金廊项目中已有40个项目建筑设计高度超出空管部门规定的净空高度，领先国际城项目已被军方下达了停工通知。

 “如果华润万象城、华润中心、华润大厦的配套酒店是七天或者如家，那是不可想象的。”一位做综合体开发研究的专家表示，高端综合体的开发定位，其所有配套一定要与其定位相匹配。以酒店为例，到2013年，全球十大酒店品牌已经有7家入驻沈阳，到2020年，甚至可能会悉数登场。

有人说，借由金廊开发，沈阳俨然已经变身“国际化大咖”。然而，在这个“国际化大咖”变身的背后，却是其不得不吞咽的苦果。

“沈阳目前的商业地产开发，已经透支了未来10年的发展空间。”前述专业机构研究人员表示。“2011年以前，很多基金公司和投资公司都看好沈阳，但现在风向变了。”一位投资公司的部门主管对记者说，目前大家都知道这个市场没办法再进了，商业供应量太大，做什么都是不行的，可能马上要经过一轮洗牌，会倒下一批。

“3年之前这个说法已经很流行了。3年之后再去看一下，此前大家说的某些情况确实出现了，有些零售商业开始调整，有些闭店，有些则撤出沈阳市场。”上述专业机构研究人员表示。

（李慧敏、薛宏峰）